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項目利潤不比制造業(yè),房企在集中供地下的掙扎

克而瑞地產(chǎn)研究 克而瑞地產(chǎn)研究
2021-05-25 10:52 6268 0 0
可以預(yù)期,未來多元化拿地優(yōu)勢房企的盈利能力也會更高,而對于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比高且對招拍掛拿地方式依賴度高的房企,利潤率將保持在個位數(shù),向制造業(yè)靠攏。

作者:克而瑞研究中心

來源:克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

導(dǎo) 讀 

可以預(yù)期,未來多元化拿地優(yōu)勢房企的盈利能力也會更高,而對于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比高且對招拍掛拿地方式依賴度高的房企,利潤率將保持在個位數(shù),向制造業(yè)靠攏。

5月14日,濱江集團召開公司2020年度網(wǎng)上業(yè)績說明會,關(guān)于杭州集中供地中獲取的5塊地盈利預(yù)期,董事長戚金興表示努力做到1%-2%的凈利潤水平。照此來看,集中供地下項目利潤不比制造業(yè),也反映出多數(shù)房企“薄利搶地”甚至“虧損搶地”的尷尬處境,觸發(fā)行業(yè)盈利焦慮。

01

集中供地下房企高溢價、高自持拿地

多數(shù)項目面臨盈利困難

4月底以來,首批集中供地逐步進入高峰期,目前22城中已有過半城市完成首批土拍。從競拍情況來看,在北京、深圳、杭州、重慶等熱點城市,地塊競爭尤為激烈,多數(shù)房企不惜犧牲利潤拿到目標地塊。

在杭州首輪集中供地中,“封頂溢價+自持”成為地塊成交的一大典型特征。此次杭州首批土拍共出讓57宗地塊,其中41宗地塊競價封頂后轉(zhuǎn)入競自持比例,且有13宗地塊的自持比例超過20%。

其中濱江集團作為此輪土拍最大的贏家之一,以與融信集團合作拿地為主,共計獲取5塊地,總代價達到182.58億元。但關(guān)于盈利預(yù)期,董事長戚金興在2020年度網(wǎng)上業(yè)績說明會上表示努力做到1%-2%的凈利潤水平。而濱江集團作為杭州深耕房企,在當?shù)鼐邆湄S富的開發(fā)經(jīng)驗與成本控制優(yōu)勢,且具備規(guī)模支撐,本身盈利能力并不低,因此從其預(yù)估結(jié)果也折射出,其他多數(shù)地塊的盈利將面臨同樣甚至更嚴峻的困境。

綜合各城市土拍情況來看,不止杭州,土拍市場越熱的城市,房企一般都要面臨高溢價,或更為嚴苛的競拍規(guī)則,而“溢價”、“自持”、“限價”也成為成交地塊最大的關(guān)注點。例如重慶,由于未限地價,溢價高企,第一批集中供地主城區(qū)推出46宗地塊,整體溢價率約43%,其中31宗土地溢價率在40%以上,占比77%,最高溢價率達到130%。另有一些城市如北京,即使設(shè)置了地價上限,但由于轉(zhuǎn)競公租房、自持等環(huán)節(jié),可售面積減少,拿地成本也隱形抬高。在“房住不炒”總基調(diào)下,這些高溢價、高自持項目的盈利顯然并不樂觀。

02

房企對招拍掛項目盈利預(yù)期降低

熱點城市項目現(xiàn)金流>利潤

在行業(yè)整體盈利下行趨勢下,集中供地中熱門地塊競爭加劇,高地價、高自持、限售價成交地塊頻現(xiàn),也表明房企對于招拍掛項目的利潤預(yù)期有所降低。這種“舍利求地”的主要原因可以概括為以下兩點:

一是,維持規(guī)模增長以及保證核心城市市占率是房企可持續(xù)發(fā)展的保障,這一點從此次集中供地中區(qū)域深耕型房企集中發(fā)力也有所體現(xiàn)。相較于存量地塊、產(chǎn)業(yè)購地等,公開市場招拍掛的一大優(yōu)點即能夠較為快速地推進項目入市,形成業(yè)績,這也是房企側(cè)重該種拿地方式的主要原因之一。盡管集中供地在部分城市引發(fā)“搶地熱”,但對于房企來說,下注搶地的驅(qū)動力仍在較大程度取決于城市在企業(yè)布局中所占的權(quán)重以及儲備存量。

尤其在企業(yè)核心布局城市,戰(zhàn)略權(quán)重與業(yè)績占比高,如果房企選擇不拿地或錯過拿地時機,一方面,由于補貨等待期拉長,企業(yè)推貨量和推貨時點也會受到影響,不利于業(yè)績的實現(xiàn)和規(guī)模的增長,另一方面,市場份額面臨稀釋,削弱企業(yè)在該城市深耕的競爭力。因此,面對激烈的土拍競爭,為了維持規(guī)模增長、穩(wěn)住市占率,房企不得不降低盈利預(yù)期。

二是,一二線熱點城市需求表現(xiàn)相對堅挺,去化更有保障,相較于利潤實現(xiàn),更多承擔補充現(xiàn)金流的作用。在“三條紅線”、“貸款集中度”等政策調(diào)控下,房企資金面整體收緊,銷售回款成為房企最重要的資金來源渠道。近兩年,隨著三四線城市棚改退潮,需求難以支撐,項目去化預(yù)期也走低,房企投資回歸一線城市和熱點二線城市,而這類城市投資門檻以及拿地成本雙高,特別是北京、上海、杭州等城市政策管控力度強,項目本身利潤空間非常有限,但由于需求預(yù)期向好,房企更看重市場帶動現(xiàn)金回流。

在集中供地下,土拍熱度也在一定程度反映了市場預(yù)期,市場預(yù)期好意味著未來去化速度和去化率也更有保障,利好于現(xiàn)金回流,維持正常運營,因此房企愿意以更低的利潤甚至少量虧損爭奪目標地塊。

03

多元化拿地是企業(yè)平滑利潤率的一大出口

公開市場招拍掛下,項目盈利難已經(jīng)成為普遍現(xiàn)狀,集中供地下,多數(shù)房企面臨“薄利搶地”甚至“虧損搶地”的尷尬處境,也觸發(fā)行業(yè)盈利焦慮。而對于房企來說,單一的招拍掛拿地方式顯然已經(jīng)難以滿足盈利需求,帶來較大的經(jīng)營壓力。

在這種趨勢下,多元化拿地的重要性將更加凸顯,房企通過拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力是平滑利潤率的一大出口。其實,近年來,房企也越來越重視多元化拿地,不斷提升多元化拿地比重,以減少對公開市場招拍掛的依賴,同時達到成本控制、提升盈利的目的。

例如旭輝,2020年通過一二線聯(lián)動、收并購、商業(yè)勾地等多元化拿地方式獲得的項目貨值占比由2019年的33%提升至51%。此外,越秀也不斷完善、豐富“6+1”的多元土地獲取模式,包括TOD、城市更新、“住宅+配建”、國企合作、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地和公開市場競拍,在2020年新增投資中通過非公開市場獲取的地塊占比達到54.1%,TOD、“住宅+配建”、國企合作增儲模式分別占新增土儲的18.5%、25.2%和10.4%。

從目前來看,收并購、城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地是最為常見的多元化拿地方式,尤其是城市更新,由于成本低、利潤高,已經(jīng)成為很多企業(yè)業(yè)績增長的新引擎??梢灶A(yù)期,未來多元化拿地優(yōu)勢房企的盈利能力也會更高,而對于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比高且對招拍掛拿地方式依賴度高的房企,利潤率將保持在個位數(shù),向制造業(yè)靠攏。

總結(jié):濱江集團董事長戚金興表示集中供地中所獲取地塊努力做到1%-2%的凈利潤水平,反映出當前招拍掛項目低盈利水平現(xiàn)狀。而集中供地下,熱門地塊競爭加劇,在維持規(guī)模增長、穩(wěn)住核心城市市場以及補充現(xiàn)金流等訴求下,房企不惜“舍利求地”,盈利預(yù)期也有所降低。

在公開市場招拍掛項目盈利難的局面下,單一的招拍掛拿地方式經(jīng)營壓力顯然加劇,多元化拿地的重要性凸顯出來,成為平滑利潤率的一大出口。未來多元化拿地渠道多、能力強的房企,盈利水平會更高一些,而對于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比高且對招拍掛拿地方式依賴度高的房企,利潤率將保持在個位數(shù),向制造業(yè)靠攏。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 行業(yè)透視|項目利潤不比制造業(yè),房企在集中供地下的掙扎

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克而瑞研究中心是易居企業(yè)集團專業(yè)研究部門。十余年來,我們專注于房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)課題的深入探究,日度、周度、月度等多重常規(guī)研究成果定期發(fā)布,每年上百篇重磅專題推出,已連續(xù)十年發(fā)布中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜,備受業(yè)界關(guān)注。

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    蔣陽兵

    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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