保全與執(zhí)行 
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作者：李舒、唐青林、李元元
來源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：近十年來，中國房地產市場高歌猛進，房地產過熱已成為社會共識之一，甚至最高領導人都提出“房住不炒”的口號。在此背景下，各地紛紛出臺了與之相適應的限購政策，限制部分主體（如戶口、是否為首套房、是否繳納社保滿一定期限等）購買房屋尤其是住宅。以上限制措施不屬于法律或者行政法規(guī)，不可能影響合同效力，但在合同履行過程中可能存在一定障礙。隨著帶來的問題是，如果買受人滿足《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條或第二十九條的條件，是否有權以享有物權期待權為由主張排除出賣人的債權人對房屋的強制執(zhí)行呢？
裁判要旨
房地產限購政策直接限制了房屋向特定買受人變動物權的可能，房屋買受人即便滿足《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，也不能享有物權期待權，不享有排除強制執(zhí)行的權利。
案情簡介
一、根據海南限購政策，2018年4月22日之后，非海南省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。
二、2018年5月，永豐公司與上海人關池簽訂《商品房買賣合同》，合同簽訂后關池支付全部價款并實際入住，其在文昌市無其他住房。
二、因金融借款關系，永豐公司將案涉房屋所在的在建工程以及土地使用權抵押給文昌農商行并辦理抵押登記。2018年9月14日，因永豐公司未按照借款合同約定還款，應文昌農商行請求，海南一中院裁定查封了案涉項目（含關池購買房屋）。
三、關池作為案外人對查封行為提出異議，海南一中院才行中止對案涉房屋的執(zhí)行。文昌農商行向海南一中院提起執(zhí)行異議之訴，海南一中院認定關池有權排除強制執(zhí)行，判決解除對房屋查封。
四、文昌農商行不服，上訴至海南高院。海南高院二審以關池不符合限購政策的要求，其購買案涉房屋的行為不能產生物權變動的結果為由改判關池無權排除執(zhí)行。
五、關池不服，向最高法院申請再審，最高法院裁定駁回關池再審申請。
裁判要點及思路
本案是一起典型的處于限購政策中的房屋買受人要求排除強制執(zhí)行的案例。本案核心爭議焦點問題在于關池是否享有排除強制執(zhí)行的權利。根據關池所購房屋情況：（1）關池在房屋被查封前與永豐公司簽訂了《商品房買賣合同》；（2）限購政策并非法律、行政法規(guī)，不能成為合同無效的事由，故案涉《商品房買賣合同》應認定為有效；（3）關池已支付了全款并實際入住；（4）關池在文昌也無其他住房。結合以上四點，在不考慮限購政策的前提下，關池完全符合執(zhí)行異議和復議規(guī)定第二十八條或第二十九條規(guī)定的房屋買受人的條件，已取得對房屋的物權期待權，有權排除強制執(zhí)行。但海南高院認為：“關池不符合限購政策的要求，其購買案涉房屋的行為不能產生物權變動的結果”，因此不享有物權期待權。
最高法院在再審裁定中，對物權期待權的概念進行了界定。最高法院認為：“物權期待權是指案外人對案涉房屋雖尚不享有《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權），但因具備了物權的實質性要素，依法可以合理預期通過辦理不動產登記將該物權期待權轉化為《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權），即對不動產所有權登記至其名下的期待?！奔粗挥凶罱K能夠取得所有權的主體，才有享有物權期待權的可能。但處于限購政策中的房屋買受人，無法請求出賣人為其辦理不動產轉讓登記，因此不可能最終取得所有權，也就不可能成為物權期待權的主體。
基于以上理由，最高法院認為關池雖然在形式上滿足物權期待權的條件，但在實質上不享有物權期待權，無權排除執(zhí)行。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
1. 房地產限購政策限制了不符合購房條件的買受人取得房屋所有權的可能，買受人不可能享有物權期待權，也不享有排除強制執(zhí)行的權利。物權期待權是當事人對取得物權可能性的期待，沒有取得物權可能性的主體不享有物權期待權。房地產限購政策雖然不是法律、行政法規(guī)，但屬于行政命令。該行政命令直接限制了不符合購房條件的房屋買受人取得房屋所有權可能，屬于《合同法》上的不可抗力。因此，沒有購房資格的主體不可能對所購房屋享有物權期待權，也不可能根據《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定要去排除強制執(zhí)行。
2. 房屋買賣應注意遵守限購政策，防止遭受不測。如前所述，限購政策雖然不影響房屋買賣合同效力，但直接影響房屋買賣合同的履行。即便房屋買賣合同有效，但基于限購政策也無法辦理過戶登記。如所購房屋無法辦理過戶登記，房屋買受人即無法最終取得所有權，即便實際占有房屋也可能面臨諸多不測。
3. 房屋買受人的執(zhí)行異議在實踐中表現形式復雜多樣，應謹慎處理。執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴案件是典型的全有或者全無的訴訟，沒有中間狀態(tài)，不同的裁判結果對當事人而言有霄壤之別。根據我們處理大量執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴案件積累的經驗來看，關于房屋買受人或者其他不動產買受人排除強制執(zhí)行的爭議在實踐中大量存在，但各地裁判觀點并未統(tǒng)一。部分案件可能因為細微的差別，最終結果就可能判若云泥。因此，不論是申請執(zhí)行人還是案外人，在面對相關爭議時切勿掉以輕心，應對所有因素作通盤考慮并合理應對，防止一著不慎滿盤皆輸。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。）
相關法律規(guī)定
《中華人民共和國民法典》
第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》
第二十八條 金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條 金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
《物權法》（已失效）
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
法院判決
以下為最高法院在再審裁定本院認為部分就此問題發(fā)表的意見：
本案中，由于案涉房屋已被人民法院在另案中采取保全措施，案外人關池對永豐公司的債權履行請求權（移轉物之所有權的請求）無法實現，關池遂以與被執(zhí)行人永豐公司間存在不動產交易關系為由，對案涉房屋提出實體權利排除強制執(zhí)行的異議，后至本案訴訟。一般認為，前述規(guī)定中所涉物權期待權是指案外人對案涉房屋雖尚不享有《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權），但因具備了物權的實質性要素，依法可以合理預期通過辦理不動產登記將該物權期待權轉化為《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權），即對不動產所有權登記至其名下的期待。這顯然與關池所稱對有關商品房限購政策改變的期待，或等待取得購房資格的內涵不同。根據原審法院查明的事實，盡管關池與永豐公司就案涉房屋簽訂《文昌市商品房買賣合同》，但因其購買案涉房屋不符合當地商品房限購政策，故關池關于其對案涉房屋享有的物權期待權應優(yōu)先于房產調控行政管理需要的主張，于法無據，本院不予支持。而原審法院以關池購買案涉房屋的行為不能產生物權變動的結果，無法請求出賣人永豐公司為其辦理不動產轉讓登記為由，認定關池對案涉房屋沒有物權期待權，并無不當，本院予以認可。此外，根據一般生活經驗，購房人交易前了解當地商品房限購政策并不需要特殊的法律專業(yè)知識，因此，關池認為其在購房中已盡到充分的注意義務，不存過錯的主張，不能成立。關池還主張銀行監(jiān)管存在過錯，但其并未提供證據予以證明，本院不予支持。
案件來源
關池與海南文昌農村商業(yè)銀行股份有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書[最高人民法院（2020）最高法民申1860號]
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
一、限購政策導致無法辦理過戶登記的，不屬于買受人過錯，買受人有權排除執(zhí)行
孫政民、楊淑玲案外人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院（2019）最高法民申5161號]最高人民法院認為：“關于楊淑玲提出的執(zhí)行異議是否符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定問題。《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。根據前述理由，在法院查封之前楊淑玲與柳本鵬已簽訂合法有效的書面買賣合同；已經支付購房款。楊淑玲原審提交的證據足以證明其在查封之前已經合法占有案涉不動產。楊淑玲未及時辦理過戶是因北京市的政策，非因其本人存在過錯。二審判決認定，并無不當。孫政民的再審申請理由，依據并不充分，本院不予采納?！?nbsp;
二、買受人不具備購房資格導致無法辦理過戶登記的，應認定買受人過錯，無權排除執(zhí)行
王鋼、青島海宜林投資控股有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院（2018）最高法民申2639號]最高人民法院認為：“關于案涉房屋未辦理過戶登記是否因買受人自身原因的問題。青島市國土資源和房屋管理局下發(fā)的《關于落實住房限購政策有關事項的通知》明確規(guī)定，合同網簽備案時間在2011年1月31日之前（含1月31日）的，不受住房限購政策限制。王鋼付款行為發(fā)生在2008年和2009年，至2011年1月31日之前仍未辦理網簽備案手續(xù)。再審審查期間，王鋼提交中海盛明置業(yè)于2018年6月出具的情況說明，擬證明案涉的《青島市商品房出售合同》存放在中海盛明置業(yè)，沒有交付王鋼；王鋼多次要求中海盛明置業(yè)辦理網簽備案及過戶手續(xù)，但因中海盛明置業(yè)管理不善的原因，沒有及時辦理。本院認為，中海盛明置業(yè)系本案一方當事人，其出具的情況說明屬于當事人陳述，其陳述中自認的事實涉及第三人的利益，對其陳述的事實應當提交相關證據證明。王鋼關于房產未能辦理過戶并非因自身原因的主張缺乏有效證據證明。一審法院于2014年7月15日查封案涉房屋時，爭議房產仍登記在中海盛明置業(yè)名下，青島市住房限購政策也未取消，王鋼未能辦理過戶登記是因其本人擁有多處住房而無法辦理網簽備案手續(xù)，屬于因自身原因未能辦理過戶登記的情形?！?/p>
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