杠桿地產 
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作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID:Property-Market)
今天的股市地產行情又狂歡了一把?，F(xiàn)在的地產股頗有點“渣男”的感覺：極少時候來一顆糖讓你嘗點甜頭，更多時候是漫長的“虐心”，讓你在走與留之間掙扎。
自從進入下半年，杠桿地產明顯的感覺是，越來越多人擔心自己買的期房爛尾，大開發(fā)商的安全感也沒那么足了，畢竟前車之鑒擺在那。
今天有朋友想讓我研究下融創(chuàng)，因為他最近看上了融創(chuàng)的一套房子，但交房時間較久——2年多，他怕爛尾，我說不至于。
不過融創(chuàng)中國最近的一系列動靜，在外人看來，確實有些微妙。
01孫宏斌無息“輸血”融創(chuàng)背后
之于融創(chuàng)中國，最有爭議的一個舉動是前幾天老板孫宏斌的“自掏腰包”。
11月14日，融創(chuàng)中國公告披露：融創(chuàng)的董事會主席孫宏斌先生，將自有資金4.5億美元無息提供給集團，以支持融創(chuàng)的經營發(fā)展。
與該內容一起披露的還有融創(chuàng)中國的配售行動：配售3.35億股配售股份，價格為每股15.18港元，占融創(chuàng)中國現(xiàn)有已發(fā)行股本的約7.19%，占認購事項擴大后融創(chuàng)中國已發(fā)行股本的約6.70%，所得款項總額約為50.85億港元，折合約6.53億美元。
另外，融創(chuàng)中國還配售現(xiàn)有融創(chuàng)服務股份。每股價格為14.75港元，配售1.58億股，所得款項總額約為23.31億港元，折合約2.99億美元。
上述一系列動作，杠桿地產大致算了下，給融創(chuàng)中國“輸血”約14.02億美元，折合人民幣大概90億左右。
融創(chuàng)的“輸血”動作還不止于此，更早的10月底，融創(chuàng)中國公告披露，于今年6月1日（紐約時間）至10月28日（紐約時間）期間，累計出售約1863.9萬股貝殼美國存托股票(ADS)，相當于約5591.7萬股貝殼A類普通股，總代價約為5.54億美元，折合人民幣約為35.4億元。
貝殼的股價今年下半年一路走跌，融創(chuàng)中國在相對高點減持套現(xiàn)其實并無不妥，只不過如此大手筆，再結合其他的動作，難免給人造成聯(lián)想。
還有個事兒是，融創(chuàng)中國和萬達的合作似乎也不太舒暢。此前萬達發(fā)布公告，稱收到來自融創(chuàng)中國的通知，受新冠疫情的影響及融創(chuàng)商業(yè)戰(zhàn)略的調整，將終止與萬達酒店簽署的酒店管理協(xié)議，融創(chuàng)中國將收回21家酒店的經營管理權。融創(chuàng)中國將向萬達支付1.33億元作為終止補償，以及向萬達支付6859萬元，結清應付賬款。
一位接近萬達酒店的信源向《財經》透露，融創(chuàng)中國購買萬達物業(yè)時還做了部分貸款，現(xiàn)在酒店的盈利還不夠還利息，同時，還要給萬達交酒店管理費，因此放棄萬達的服務有一部分原因是想降低財務壓力。
種種動作看似“錢緊”，不過另一邊，杠桿地產注意到，融創(chuàng)中國似乎也在給其他房企“救火”。比如當代置業(yè)暴雷之后，融創(chuàng)服務以6.93億元有條件收購其物業(yè)公司“第一服務”3.22億股。
融創(chuàng)中國到底缺錢否？還是要從其負債說起。
先來看看流動負債，如上圖，企業(yè)預警通統(tǒng)計的數據顯示，2021年中期，融創(chuàng)中國的流動負債合計7549.6億元，比2020年末的6839.2億元增長了約710.4億元，杠桿地產看到，主要是各種應付款項的增加。
請注意，此前杠桿地產注意到，房企表外負債的操作里，表內應付款類科目內的債務性資金就是常用模式之一。具體操作就是通過向關聯(lián)方借款的方式來用經營性負債代替金融負債，從而降低其有息負債規(guī)模。
此前瑞銀的研究報告稱，按融創(chuàng)中國2014至2020年現(xiàn)金流往績估算，料融創(chuàng)中國表外債務約2000億元。如數據不準確，請融創(chuàng)中國海涵。
順便杠桿地產也看了下恒大同期的流動負債，2021中期約為1.57萬億元，2020末期約為1.51萬億元。
非流動負債方面，融創(chuàng)中國的總額為2421.6億元，比2020年底的2466.6億元減少了大概45億?？傌搨鶃砜?，融創(chuàng)中國比2020年末增加了600多億。壓力還是不小。
從縱向可以看到，從2016年到2020年，融創(chuàng)中國的總負債增速較快，從一開始的2577.7億元增加到2020年末的9305.7億元，翻了大概3.6倍，其中流動負債增速更快，從2016年的1685.9億元增加到2020年末的6839.2億元，翻了大概4倍出頭。
這期間同步的是融創(chuàng)中國成倍增長的銷售額。公開數據顯示，2016年,融創(chuàng)中國銷售金額1553.1億元(其中,合同銷售金額為人民幣1506.3億元,預訂銷售金額為人民幣46.8億元)。2020年，融創(chuàng)中國的銷售總額5752.6億元 同比增長3.42%。
現(xiàn)金流方面，今年上半年，融創(chuàng)中國的經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額同比下滑較大，約為117.19億元，2020年中期這一數據為224.39億元，要知道2020年上半年，因為受黑天鵝的影響，已經是諸多房企的“至暗時刻”。沒想到2021上半年更慘。
更早之前，融創(chuàng)中國的經營活動現(xiàn)金流凈額都要比這兩個數據高出很多，比如2019年中期的430.77億、2018年中期的373.79億……
2021年中期，融創(chuàng)中國的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為1010.99億元。
償債能力如何？從企業(yè)預警通的統(tǒng)計里，杠桿地產看到，2021年中期，融創(chuàng)中國的資產負債率較去年末有所下降，但EBIT保障倍數、EBITDA保障倍數、有息債務/EBITDA均變動比較嚴重。這幾項都是反映企業(yè)債務水平、償債能力等方面的指標。
基于此，評級機構也都有所行動。11月10日，惠譽將融創(chuàng)中國的發(fā)行人評級展望從“正面”調整為“穩(wěn)定”，并確認其長期外幣發(fā)行人違約評級、高級無抵押評級及其未償優(yōu)先票據評級為“BB”。
杰富瑞發(fā)表報告稱，將融創(chuàng)中國2021財年的銷售預測下調至6200億元人民幣，并將其2022年至2023財年的毛利率下調約1個百分點。
加上配售因素后，將融創(chuàng)中國2021年至2023財年的盈利預測降低3%至11%，目標價相應由37.16港元降至29.35港元。
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原標題： 融創(chuàng)中國到底欠了多少錢
