作者：桿姐

近日，寶龍商業(yè)發(fā)布公告：

由于集團(tuán)就完成交易后收回物業(yè)部分的空置管有權(quán)作自用取得承租人同意存在實(shí)際困難，并鑒于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境及資本市場(chǎng)近日波動(dòng)，董事會(huì)經(jīng)慎重考慮后，議決主動(dòng)終止協(xié)議項(xiàng)下的交易。因此，于2022年6月6日，公司子公司上海商盛與寶龍控股子公司寶龍富閩訂立終止協(xié)議，以即時(shí)終止協(xié)議。上海商盛并未向?qū)汖埜婚}支付保證金。鑒于終止事項(xiàng)，交易不會(huì)進(jìn)行，上海商盛與寶龍富閩在協(xié)議下各自所有的責(zé)任及義務(wù)應(yīng)予釋放和解除。

債務(wù)壓頂?shù)膶汖埖禺a(chǎn)，制定了龐大的資產(chǎn)處置計(jì)劃。

01債務(wù)壓頂

根據(jù)寶龍地產(chǎn)年報(bào)的披露，截至2021年末，借款總額約為729.58億元。

如果只看增長(zhǎng)的幅度，似乎也還好，但如果把絕對(duì)數(shù)字和銷售、營(yíng)收拿來(lái)比較一下，還是要震驚。

2021年，寶龍地產(chǎn)合約銷售額首次突破千億元，剛好1000億元出頭，而營(yíng)收只有399億元。

這么一看，寶龍地產(chǎn)的債務(wù)壓力，也就更方便桿友理解。

3億元、商業(yè)按揭支持證券約23.29億元、資產(chǎn)支持證券約12.76億元，以及及優(yōu)先票據(jù)約161億元。

在借款總額中，杠桿地產(chǎn)看到年報(bào)披露，寶龍地產(chǎn)1年后到期的借款約509.35億元。

感受如何？

而截至2021年末，提寶龍地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金250.68億元，這其中受限制存款及現(xiàn)金約有56.61億元，也就是說(shuō)寶龍地產(chǎn)能自由支配的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為194.07億元，不足以覆蓋其1年內(nèi)到期的220.23億元短債。

基于此，寶龍地產(chǎn)2021年的凈負(fù)債比率比2021年上升2.8個(gè)百分點(diǎn)，為76.7%。

如果看總負(fù)債，更是高達(dá)1800億元，比2020年末增加了近400億元，其中約有162億元是合同負(fù)債增加的，其他主要增加項(xiàng)除了借貸外就是貿(mào)易及其他應(yīng)付款。

對(duì)了，“小債看市”統(tǒng)計(jì)，目前寶龍地產(chǎn)存續(xù)數(shù)只美元債，存續(xù)規(guī)模超20億美元，其中將有兩只合計(jì)5億美元債于年內(nèi)到期。

年報(bào)挨個(gè)披露了每一筆債務(wù)，包括美元債務(wù)。

02經(jīng)營(yíng)不易

根據(jù)2022年4月寶龍地產(chǎn)的未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，當(dāng)月寶龍地產(chǎn)合約銷售額30.96億元，前4月合約銷售為152.11億元。

按照中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)字，杠桿地產(chǎn)看到，寶龍地產(chǎn)1-5月銷售額190.2億元，同比減少55.2%，當(dāng)月排43名。

應(yīng)該說(shuō)，這個(gè)情況沒(méi)有任何意外、大驚小怪，幾乎很少有房企例外，大家都是這樣。

而沒(méi)有較多的銷售額，現(xiàn)金流怎么維持、債務(wù)壓力如何對(duì)付？

這一個(gè)觀察，此前我也寫(xiě)過(guò)。

比如營(yíng)業(yè)收入同比增速12.4%，似乎是近9年來(lái)僅次于2017年的第二低。比2020年低了20多個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)寶龍地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入能增長(zhǎng)已經(jīng)很不錯(cuò)，之前地產(chǎn)年鑒里還寫(xiě)了很多負(fù)增長(zhǎng)的房企。

毛利潤(rùn)寶龍地產(chǎn)2021年也降了，數(shù)據(jù)為125.19億元，同比降幅2.3%；凈利潤(rùn)73.36億元，同比降幅16.78%，歸屬凈利潤(rùn)降幅1.66%，為59.92億元。

同樣下降的是寶龍地產(chǎn)的毛利率和凈利率，2021年分別為31.37%、18.38%，同比分別下降約5、6個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)降幅放在2021年其實(shí)也還好。

另一降幅明顯的是拿地。2021年寶龍拿地29塊，總建筑面積約534.38萬(wàn)平米， 同比大幅減少43.2%。按面積計(jì)算，其全口徑拿地銷售比從去年同期的1.76明顯下滑至0.83。這也是大部分房企的過(guò)冬手段。

值得注意的是，寶龍2021年新拿的地里很多都是三四線城市。

融資成本降了一點(diǎn)點(diǎn)，從2020年的6.44%降到6.42%，這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)于民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，還算馬馬虎虎不錯(cuò)了。

2022年4月初，杠桿地產(chǎn)注意到，寶龍地產(chǎn)曾發(fā)布一則公告，“海外監(jiān)管公布償還于2022年到期的3.9%優(yōu)先票據(jù)的資金匯款”。

這事關(guān)信用，事關(guān)未來(lái)的機(jī)會(huì)和前途。

如杠桿地產(chǎn)上文所述，寶龍地產(chǎn)的壓力是顯著的。

比如寶龍商業(yè)決定，終止收購(gòu)寶龍旗下這棟位于上海的辦公大樓，假設(shè)近期可以賣給其他競(jìng)購(gòu)者，還行，假設(shè)賣不出去，那意味著資產(chǎn)處置的進(jìn)度似乎不理想。

放在好的歷史光景，不就8、9億元，但是放到現(xiàn)在大概是另外一個(gè)概念。

寶龍方面最初開(kāi)價(jià)接近30億元人民幣，近期已降至19億元人民幣。有消息人士表示，這筆交易近期落地存在難度，因?yàn)槿A融對(duì)位于一二線城市的住宅資產(chǎn)更感興趣，且該寫(xiě)字樓包含不超5億元人民幣的存續(xù)債務(wù)。

報(bào)道說(shuō)，據(jù)YY評(píng)級(jí)報(bào)告，寶龍6-12月還有45.15億元境內(nèi)債（含ABS）+6億美元境外債面臨行權(quán)或到期，折合人民幣約85億元。

我們暫時(shí)無(wú)法判斷是否實(shí)現(xiàn)。

祝寶龍地產(chǎn)好運(yùn)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 寶龍地產(chǎn)能否等到利好