克而瑞地產(chǎn)研究 
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
出售資產(chǎn)是房企緩解流動(dòng)性燃眉之急的重要途徑，但市場(chǎng)卻面臨無人接盤的隱憂，信托公司入局接盤無疑是重大利好。
自2021年底《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》出臺(tái)以來，政策端不斷加碼，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企通過收并購加快市場(chǎng)出清。但從目前進(jìn)展來看，政策效應(yīng)有限，盡管招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、大悅城等房企并購融資均有落地，但收并購仍保持謹(jǐn)慎。
相較之下，信托公司則表現(xiàn)尤為積極，2022年已有多起接盤動(dòng)作。在市場(chǎng)低迷、違約風(fēng)險(xiǎn)延續(xù)的背景下，信托公司為何迎難而上？其背后意圖何在？信托公司的入局能否真的能給房地產(chǎn)行業(yè)帶來轉(zhuǎn)機(jī)？
01 五礦、光大信托出手接盤為出險(xiǎn)房企輸血
當(dāng)前，出售資產(chǎn)是房企緩解流動(dòng)性燃眉之急的重要途徑，但市場(chǎng)卻面臨無人接盤的隱憂，信托公司入局接盤無疑是重大利好。尤其對(duì)于出險(xiǎn)房企來說，可以快速獲得有效輸血、緩解債務(wù)壓力，同時(shí)也有利于借助資本市場(chǎng)盤活資產(chǎn)，對(duì)于行業(yè)保交付、維護(hù)購房者權(quán)益都有著積極影響。
2月25日，恒大公告與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議，向其出售4個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓總對(duì)價(jià)21.3億元。通過此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，恒大可收回前期投資款19.5億元，化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約70億元。此外，信托公司接管之后，將向項(xiàng)目公司注入資金，滿足正常運(yùn)營管理需求，后期項(xiàng)目建設(shè)、交付也將得以保障，可以說是一舉兩得。
02 信托公司“迎難而上”，背后意圖仍在自保
2022年房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)并不明朗，一方面銷售持續(xù)低迷，市場(chǎng)信心有待進(jìn)一步恢復(fù)，另一方面流動(dòng)性問題仍舊突出，償債壓力下，違約風(fēng)險(xiǎn)猶存。在此背景下，信托公司逆市投資引發(fā)行業(yè)關(guān)注，其背后意圖何在？
我們認(rèn)為，弱市抄底存在機(jī)會(huì)，但是風(fēng)險(xiǎn)甚大，信托公司接盤動(dòng)機(jī)更多出于自保。其一，房地產(chǎn)領(lǐng)域一直備受信托投資青睞，但經(jīng)歷2021年下半年流動(dòng)性危機(jī)，違約頻發(fā)，信托公司也首當(dāng)其沖，處境相當(dāng)被動(dòng)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年房地產(chǎn)信托違約規(guī)模超900億元，今年違約壓力仍高居難下。
目前，多家信托公司都與房企就還款事項(xiàng)深陷泥沼。其中，中信信托尚未就60億信托還款計(jì)劃與世茂集團(tuán)達(dá)成一致，中融信托與華夏幸福的談判也未有定數(shù)，或?qū)?duì)簿公堂。此外，因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)處罰的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，3月2日，中融信托就因向“四證不全”地產(chǎn)項(xiàng)目投放信托資金被罰20萬元。整體來看，房地產(chǎn)投資占比越高的信托公司，脆弱性也越高?；诖?，相比低位抄底，如何自救是當(dāng)下信托公司最大挑戰(zhàn)。
其次，從信托公司接盤項(xiàng)目來看，原本即存在股權(quán)掛鉤，繼而更多尋求控制權(quán)，以五礦信托接盤杭州橙光置業(yè)為例，接盤前持股30%，接盤后持股99%。目前來看，相較于被動(dòng)等待房企修復(fù)，信托公司從已投項(xiàng)目出發(fā)，接盤更多股權(quán)，有利于掌握主動(dòng)權(quán)，再通過尋求代建、引入資金等方式保證項(xiàng)目建設(shè)，能夠更快回籠資金，這種模式對(duì)于與出險(xiǎn)房企共投項(xiàng)目尤為適用。
目前，市場(chǎng)信托接盤方以央企、國企、大型優(yōu)質(zhì)高效民企為主。對(duì)于信托公司來說，通過股權(quán)投資接盤確實(shí)是改變被動(dòng)局面的可參考路徑，但也極為考驗(yàn)風(fēng)控能力和運(yùn)作效率。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀下，不確定性風(fēng)險(xiǎn)甚大，信托公司在地產(chǎn)項(xiàng)目選擇、評(píng)估定價(jià)、后期去化等多方面都臨挑戰(zhàn)，疊加信托市場(chǎng)自身動(dòng)蕩不安，也難成“救世主”，我們認(rèn)為，中短期內(nèi)，信托市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)股權(quán)投資勢(shì)必保持謹(jǐn)慎，以機(jī)會(huì)型投資為主。
但是，從長(zhǎng)期來看，信托公司和房企合作空間仍看好。房企縮表出清已是大勢(shì)所趨，而逐步減輕重資產(chǎn)的拖累是縮表的一大挑戰(zhàn)，借助資本市場(chǎng)進(jìn)行輕型化轉(zhuǎn)型無疑是一大突破口，這將驅(qū)動(dòng)房企與信托等金融機(jī)構(gòu)合作進(jìn)一步加強(qiáng)。未來，信托公司等金融機(jī)構(gòu)將是開發(fā)項(xiàng)目重資產(chǎn)的主要持有者，房企則轉(zhuǎn)向提供代建、設(shè)計(jì)建造、營銷管理服務(wù)端。在此趨勢(shì)下，也將倒逼信托公司等金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化房地產(chǎn)股權(quán)投資專業(yè)化管理能力，優(yōu)勢(shì)企業(yè)將享受更多趨勢(shì)紅利。
總的來看，在地產(chǎn)出售熱潮下，信托公司逆市接盤，對(duì)緩解行業(yè)流動(dòng)性壓力、加速市場(chǎng)出清有著重要的意義。但目前，信托市場(chǎng)受房地產(chǎn)違約牽連，處境不容樂觀。從接盤動(dòng)機(jī)來看，主要還是出于自保、加快回籠資。我們認(rèn)為，中短期內(nèi)，信托市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域整體將保持謹(jǐn)慎，但未來，股權(quán)投資合作模式或進(jìn)一步深化，這也將倒逼信托公司專業(yè)化的提升。
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原標(biāo)題： 行業(yè)透視 | 信托化身“接盤俠”，是抄底還是自保？
