敲響法槌 
【裁判要旨】
一、根據房地一體原則，執(zhí)行法院查封地上建筑物的效力及于該建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物，但土地使用權和地上建筑物所有權分屬被執(zhí)行人與他人的除外。對于在建工程的執(zhí)行處置，人民法院在分別就土地使用權和地上建筑物的查封手續(xù)完善后，依據“人民法院對土地使用權的查封效力及于地上建筑物”的原則，對于在建工程新增工程亦具有查封效力，可以處置。
二、 對于評估程序的異議，人民法院應當重點針對評級機構及人員是否具有相應的評估資質以及評估程序是否嚴重違法等進行審查。對于評估價格過低等，不屬于重新評估的法定理由。
【最高人民法院判例】
（2021）最高法執(zhí)監(jiān)500號山東某公司執(zhí)行監(jiān)督案
【簡要案情】
一、【判決】2015年6月26日，夏某、廖某與山東某公司合資合作開發(fā)房地產合同糾紛案，四川省高級人民法院判決：解除投資合同；山東某公司返還夏某投資款7136萬，支付夏某違約金1336萬，支付夏某730萬及利息；
二、【執(zhí)行】夏某申請強制執(zhí)行，2015年10月15日，經指定，四川省廣元市中級人民法院立案執(zhí)行，裁定查封山東某公司名下9600萬存款或相應價值財產；其后，執(zhí)行法院查封了山東某公司名下位于山東省濰坊市濰城區(qū)的土地使用權及部分在建工程，土地125畝，在建房屋505套；
三、【評估】2016年7月，執(zhí)行法院裁定評估拍賣上述案涉房產，隨后通過公開搖號方式確定評估機構，同年12月15日，評估機構作出評估報告；同年同月24日，山東某公司提出異議，以存在漏評、土地使用權評估價格過低為由。2017年3月和6月，評估機構分別出具回復和說明，對上述異議予以回復；確定評估對象在評估時點2016年10月21日市場價值為2.06億元；
四、【拍賣】2017年6月裁定拍賣，7月和9月兩次流拍，起拍價分別為1.65億元和1.4億元；
五、【以物抵債】2017年10月，經申請執(zhí)行人夏某申請，執(zhí)行法院裁定以物抵債；
六、【申訴】被執(zhí)行人山東某公司在案涉房產被查封評估后仍繼續(xù)施工，完成了部分工程；并以存在漏評、評估拍賣違法為由，申請執(zhí)行監(jiān)督；
【爭議焦點】
司法評估時點后有新增工程的情況下評估、拍賣、以物抵債是否合法？
【裁判結果】
四川省廣元市中級人民法院、四川省高級人民法院、最高人民法院均駁回山東某公司申訴；
【裁判規(guī)則】
一、關于評估拍賣程序。評估方法有誤、價格過低、漏評等問題，已經由評估機構予以回復。但上述問題不涉及評估機構及評估人員不具有相應的評估資質、評估程序嚴重違法等問題，不屬于依法應當重新評估的法定理由，據此主張撤銷以物抵債裁定書，缺乏法律依據。此外，評估僅是輔助執(zhí)行法院確定拍賣價格的手段，最終還是由市場決定。本案兩次流拍，二拍流拍價為評估價的68%，市場價格明顯低于評估價格。
二、關于新增工程是否未經查封拍賣即以物抵債的問題。
首先，被執(zhí)行人并未舉證新增工程具體建成時間及價值，施工方曾起訴請求結算新增工程的價款被法院駁回；其次，根據“人民法院查封土地使用權及于地上建筑物”的原則，執(zhí)行法院查封案涉土地使用權時，地上建筑物尚未辦理登記，查封效力及于地上建筑物，包括可能新增的建筑物。新增工程未經查封的主張，缺乏法律和事實依據，不予支持。
再次，執(zhí)行程序中執(zhí)行法院多次告知被執(zhí)行人及施工方，查封后應當停止施工，繼續(xù)施工造成損失的自行承擔，并依法向施工方送達協(xié)助執(zhí)行通知書。被執(zhí)行人在司法評估時點后仍繼續(xù)施工，妨害執(zhí)行工作，違反法院禁令，又主張新增工程利益，不予支持。
最后，拍賣公告的拍賣范圍明確為案涉土地使用權及地上建筑物，整體處置，現狀拍賣，以競買人現場實際調查為準。因此，拍賣標的物包括拍賣時點的地上建筑物，即包括評估時點后可能新增的建筑物。申請執(zhí)行人申請以物抵債的范圍，與拍賣標的物的財產范圍一致，在以物抵債的數額范圍內，也應該包括了可能的新增工程。
被執(zhí)行人主張新增工程的價值應單獨計算并返還，不予支持。
三、本案二拍流拍，說明二拍流拍時市場并不認可包含可能的新增工程在內的案涉房產的價值高于二拍流拍價格，即以物抵債的價格。申請執(zhí)行人以物抵債，雖然包含了可能的新增工程，但并不損害被執(zhí)行人的利益。
作者喬謙律師 山東睿揚律師事務所
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