作者：西政財富

來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）

產(chǎn)權分散、停車費低、供需不均、空置率高等是困擾停車行業(yè)的主要問題，如何合理盤活停車位并通過融資等方式找回現(xiàn)金流也一直是被開發(fā)商忽視的問題。盡管如此，市面上的一些資金機構卻始終對停車位的融資趨之若鶩，目前一些開發(fā)商也積極嘗試著通過讓與擔保模式轉(zhuǎn)讓停車場（大宗資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓），亦或通過金交所停車場相關融資產(chǎn)品取得融資后為土地前融提供補充資金。除此之外，亦有大量長期資本、智慧停車服務商瞄準國內(nèi)停車場行業(yè)的投資和運營機會。

對此，我們結合近期合作操辦的停車場融資等項目就停車場融資做相關介紹與業(yè)務操作說明，以供同業(yè)人士參考。

不同于傳統(tǒng)的短期投資思維，產(chǎn)業(yè)基金投資看重停車場的現(xiàn)金流情況及未來經(jīng)營收益，以長期投資+運營的思維進行產(chǎn)業(yè)投資。其基本操作要求如下：

（一）開發(fā)商資質(zhì)

主要看重車位未來現(xiàn)金流及地段、位置及未來成長空間等。

（二）車位要求

原則上須為一二線城市車位，對于人防車位等無產(chǎn)權的車位，亦可通過收購車位租賃權方式提供融資。

（三）業(yè)態(tài)類型

商業(yè)、辦公、醫(yī)院、體育場館、公共場所等配套車位。

（四）規(guī)模要求

一般歸集200個車位以上，若單體項目無法滿足車位數(shù)量要求，可進行若干項目的車位歸集組合。

（五）投資方式

可收購產(chǎn)權、長期或中短期租賃方式收購車位收益權或收購經(jīng)營權：

1.產(chǎn)權收購

可直接收購車位權或收購股權。通過收購產(chǎn)權或項目公司股權取得停車場所有權，以產(chǎn)權或股權方式收購單個停車場項目或包含多個項目的投資組合。

2.長期或中短期租賃

（1）長期租賃：通過10-20年的長期租賃獲得長期經(jīng)營權，并投入資金對停車場進行包括燈光、墻面、智能停車引導系統(tǒng)、自動收費系統(tǒng)等升級改造，并進行專業(yè)化經(jīng)營和管理。

租金收入可通過固定租金模式，每年或幾年支付；或進行收益分成以及固定租金+收益分成等；

（2）中短期租賃：通過3-10年的中短期租賃獲得經(jīng)營權，派駐團隊對停車場進行經(jīng)營和物業(yè)管理，到期移交給業(yè)主，并根據(jù)約定，可配合業(yè)主為消費客戶提供停車優(yōu)惠服務。

3.經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓—運營—移交

接管并同時獲得停車場項目30-40年經(jīng)營權，經(jīng)營期限結束后，將項目移交回業(yè)主方。

4.建造—運營—移交

按照項目需求及業(yè)主要求，投資建設停車項目，并獲得項目相應年限經(jīng)營權，到期后將項目移交給業(yè)主。

（六）支付方式

支付方式根據(jù)車位的現(xiàn)金流情況以雙方協(xié)議約定可支付固定收益、收益分成或固定租金+收益分成等方式：

1.對于已經(jīng)有現(xiàn)金流的車位，可根據(jù)現(xiàn)金測算一次性支付5年、10年或20年未來收入，具體根據(jù)雙方溝通確定；

2.對于新建車位亦可進行投資，支付方式需根據(jù)停車場的經(jīng)營情況按進度付款。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 被開發(fā)商忽視的停車場融資方案