作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)

“靜待時機(jī)”應(yīng)該是九龍倉2021財年全年業(yè)績記者會所呈現(xiàn)的主要訊息。

九龍倉自2019年起已有兩至三年時間沒有在內(nèi)地投地，但九龍倉主席兼常務(wù)董事吳天海強(qiáng)調(diào)沒有退出內(nèi)地物業(yè)市場的意圖，只是在選擇投資項目時比較挑剔，有好項目時仍然會考慮投資。就如老虎捕獵時的情況一樣，等到有把握的時候才會出手，而之前則盡可能地保留體力。

3月9日，九龍倉主席兼常務(wù)董事吳天海聯(lián)同董事許仲瑛及投資者關(guān)系經(jīng)理吳庭欣以線上形式舉行2021財年全年業(yè)績記者會。

在主持人介紹出席的管理層后，由吳天海發(fā)表開場白，其指，最初準(zhǔn)備做這個發(fā)布會的時候，最關(guān)心的局勢就是第五波疫情，到今天來說，仍然是一個很重要的發(fā)展。

與此同時，最近多了一個新的發(fā)展，也可能會曲線地影響到香港和國內(nèi)的情況，就是俄羅斯與烏克蘭的戰(zhàn)事，當(dāng)然歐洲距離香港很遠(yuǎn)，但是現(xiàn)在世界的經(jīng)濟(jì)暫時仍然是相當(dāng)一體化的，所以那里發(fā)生的事情會如何影響香港，集團(tuán)會密切注視兩方面，其中最關(guān)心第五波疫情。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，相比九龍倉集團(tuán)的關(guān)注點(diǎn)，較多媒體關(guān)心集團(tuán)于內(nèi)地市場的發(fā)展。

九龍倉集團(tuán)2021年于內(nèi)地發(fā)展物業(yè)收入減少 35%至73.33億港元；營業(yè)盈利減少 72%至17.88億港元，錄得 24%的較低利潤。應(yīng)占已簽約銷售額達(dá)139億元（人民幣，下同），2020年為174億元；涉及3625個單位共45.2萬平方米，主要是杭州和蘇州項目作出貢獻(xiàn)。及至年尾，未確認(rèn)銷售額為167億元，涉及面積50萬平方米。集團(tuán)的土地儲備進(jìn)一步減少至210萬平方米。

“很多不同的業(yè)務(wù)有周期，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有周期，周期一直在變動。整體來說，我們也覺得內(nèi)地市場比起前兩年不是很明朗，并且表現(xiàn)明顯疲弱，暫時看不到會轉(zhuǎn)強(qiáng)，所以我們投資新項目的時候，也會特別小心選擇，但我們不是退出這個市場。以目前的情況來看，我們覺得今年的市道絕對不是一個輕松的情況。除非政策放寬了，或者貸款政策放寬了，可能會有改變。”

吳天海續(xù)指，今年內(nèi)地物業(yè)銷售目標(biāo)為90億元，比2021財年的銷售額明顯減少，主要由于2022財年可以出售的貨源不多，加上限價的影響，令銷售目標(biāo)比去年為低。

“我們也很多年沒有試過賣不足100億元的內(nèi)地樓，過去好幾年（也有十年八年）我們都賣超過100億元，因?yàn)槲覀兊囊?guī)模不是很大，所以每一年推售的項目類型，對于當(dāng)年的收入和盈利比率是影響很大的。”

不過對于中國內(nèi)地的收購機(jī)會，他則比較樂觀，認(rèn)為市場機(jī)會比幾個月之前或一年前更有吸引力，集團(tuán)亦有作出一些選擇性的討論。相信以今天的市場環(huán)境，不需要著急，可能后市會有更好的機(jī)會，形容集團(tuán)在留意收購項目上可以更挑剔，如果是一些非常吸引的項目就可以投資，如果沒有特別吸引的也不妨可以等一等，集團(tuán)“絕對是不著急的”。不過目前則沒有可公布的收購消息。

即便如此，吳天海于業(yè)績會上的表現(xiàn)明顯是對業(yè)務(wù)上的把控游刃有余，尤其是對于香港物業(yè)市場方面。

根據(jù)港府?dāng)?shù)據(jù)，香港2022年1月份私人住宅售價指數(shù)報388.9點(diǎn)，較去年12月的393.4點(diǎn)再跌1.14%，連跌4個月，自去年9月份的歷史高位累跌2.31%，創(chuàng)下近11個月新低。他認(rèn)為，今年前兩個月因?yàn)榈谖宀ㄒ咔椋壳暗臉鞘匈I賣活動減低，所以前兩個月的交投及價格未必是一個很好的指標(biāo)。

“市況對集團(tuán)的直接影響不大，目前除了啟德項目會于今年推出，油塘灣及九龍灣九龍貨倉項目'十劃未有一撇'，目前嘗試和政府達(dá)成安排，如補(bǔ)地價等，預(yù)計推出預(yù)售最快亦要2-3年后。所以不會十分緊張今年的樓市表現(xiàn)，也不像其他的行家那么'肉緊'，集團(tuán)有時間繼續(xù)觀察市場。”

他又指，現(xiàn)在集團(tuán)主要銷售豪宅項目，而豪宅本身也是不能著急的，成交可遇不可求，整個豪宅的發(fā)展周期和資金回籠周期都是非常長，因?yàn)榇蟛糠值暮勒I家都是買現(xiàn)樓為主，所以資金回籠周期較長。所以即使現(xiàn)在市場暫時比較弱，集團(tuán)也并不是十分緊張。

另外，去年港股全年跌近3900點(diǎn)，波幅達(dá)8000點(diǎn)。跟隨市況，集團(tuán)去年上市投資的公允價值變動產(chǎn)生41億港元虧損。吳天海指，從去年開始看到整體投資的環(huán)境及經(jīng)濟(jì)有挺大的隱憂，所以決定以出售流動性高的投資套現(xiàn)減債。集團(tuán)的負(fù)債比去年最高峰的時候減少近300億港元，而去年年尾與年初比較則少了120-130億港元，負(fù)債比率大降至7.9%。今年年初首兩個月繼續(xù)減債的措施，金額約幾十億港元。

“事后孔明，后來發(fā)生第五波疫情和歐洲戰(zhàn)事，似乎當(dāng)時的決定是做得恰當(dāng)?shù)摹５侥壳暗奈恢?，我們覺得我們的債務(wù)風(fēng)險不高，手上拿著的這些長期投資是進(jìn)可攻退可守，如果市場繼續(xù)跌，沒問題，我就繼續(xù)持有，如果市場有轉(zhuǎn)機(jī)，我也可以考慮補(bǔ)一部分長期投資。”

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原標(biāo)題： 觀點(diǎn)直擊｜九龍倉吳天海: 不退出內(nèi)地物業(yè)市場 等待良好投資時機(jī)