作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

國內(nèi)REITs什么時候能夠真正惠及到地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)？

（2020年7月17日）經(jīng)過十多年艱難探索之后，中國內(nèi)地公募REITs落地的腳步聲似乎越來越近了。

今年4月30日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，行業(yè)一片歡呼，因為這標志著國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點的正式起步。

時間到來6月1日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》，自貿(mào)港政策正式出臺。其中備受矚目的內(nèi)容包括支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

連續(xù)出臺的有關(guān)REITs政策，讓業(yè)內(nèi)看到了公募REITs成為現(xiàn)實的可能。

事實上，中國內(nèi)地關(guān)于REITs的研究，早在2007年就開始了，在此后長達十多年時間，國內(nèi)REITs產(chǎn)品經(jīng)歷誕生、突破與發(fā)展，產(chǎn)品設(shè)計從單一融資工具逐步實現(xiàn)脫離主體增信、儲架發(fā)行、可擴募化等方面創(chuàng)新，不斷向標準REITs看齊。

雖然內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點與傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)REITs依然有所區(qū)別，但毫無疑問這是非常令人振奮的一步。

相比之下，REITs已在日本、新加坡、香港、中國內(nèi)地等東亞市場有著許多成功案例，亞洲各地REITs的經(jīng)驗對中國內(nèi)地REITs的推進又有哪些借鑒意義？

7月15-17日，“公募REITs試點與資產(chǎn)管理前景專題探討”論壇正式召開，來自領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司、安泓投資、中信資本的有關(guān)專業(yè)人士，就中國公募REITs相關(guān)話題展開討論和交流。

Part 1：亞洲REITs巨頭高收益的15年，帶給國內(nèi)市場哪些啟示？

7月15日，第一場論壇正式開始，主題為“亞洲REITs巨頭高收益的15年，帶給國內(nèi)市場哪些啟示？”

參與對話的三位嘉賓分別是領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司行政總裁王國龍，安泓投資有限公司創(chuàng)辦人兼投資總監(jiān)楊書健，中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人及主管程驍遠。

對話由戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁及大中華區(qū)資本市場部主管李志榮主持。

作為自2005年起已經(jīng)在香港上市的第一支REIT，領(lǐng)展目前已經(jīng)發(fā)展成為亞洲第一大的REIT。

王國龍在論壇上表示，領(lǐng)展成立15年來，除了做好自身的物業(yè)組合管理，還自2011年就開始收購香港的一些物業(yè)。

2014年，領(lǐng)展開始向內(nèi)地及海外擴張，首先在北京收購了歐美匯，隨后上海、廣州、深圳亦都有物業(yè)收購。2015年，領(lǐng)展在上海收購了一個商業(yè)項目，同時在香港投資了海濱匯，即是現(xiàn)在的公司總部。

“領(lǐng)展的市值現(xiàn)在已是上市時的四倍多，而物業(yè)收入凈額也大幅增長10倍。2019年，我們公布了2025愿景，希望在我們資產(chǎn)組合里的增值是持續(xù)到2025年。”王國龍最后表示。

安泓投資有限公司創(chuàng)辦人兼投資總監(jiān)楊書健發(fā)行過多本以REITs為主題的專著，對REITs研究頗深。與此同時，安泓投資也有涉及大量REITs業(yè)務(wù)。

楊書健在會上表示，亞洲的房托市場里，房托只是一個工具，背后的支撐是實體經(jīng)濟以及實體樓市。而在過去，其實已有不少內(nèi)地資產(chǎn)在香港或新加坡以REITs的形式上市。現(xiàn)在因為有新政策的支持，絕對是好事。

中國的REITs要怎么做？真正出來的時候，市場會期待能有一定的稅務(wù)優(yōu)惠，令到那些可以投資上海、深圳股市的投資者，買了中國的REITs之后，仍可以享受到一定的稅務(wù)優(yōu)惠，可以有穩(wěn)定的股息收入，可以促進整個樓市發(fā)展。

對投資者來說，多了一個選擇，這是比較穩(wěn)健同時可以產(chǎn)生現(xiàn)金流的投資。

中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人及主管程驍遠嘗試解答了幾個所有人關(guān)心的問題，比如，內(nèi)地公募REITs試點為什么是從基礎(chǔ)設(shè)施開始？

第一，國內(nèi)市場相當大，如果僅計算基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，可能有150萬億人民幣，如果將房地產(chǎn)加上，可能有很多百萬億的人民幣。如果開放整個不動產(chǎn)REITs，規(guī)模是相當大的。

第二，新冠疫情影響下，全世界都在搞財政刺激，而中國提出的是新基建，這方面需要非常巨大的投資。與此同時，國內(nèi)機構(gòu)投資者的投資管道比較狹窄，開放基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），肯定是非常重大的利好。

程驍遠進一步解答：“國內(nèi)REITs什么時候能夠真正惠及到地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)？相信可能是三年、五年之后的事情?！?/p>

那么，國內(nèi)的REITs怎么發(fā)展？亞洲很多國家REITs對國內(nèi)又有什么啟示？

程驍遠稱，第一，需要有非常完善的投資環(huán)境；第二，投資人的教育，要熟悉REITs這個產(chǎn)品；第三，出現(xiàn)一些類似領(lǐng)展的優(yōu)秀管理人。

7月16日，論壇第二場對話繼續(xù)如期舉行，主題為“微觀視角，REITs助益里的商業(yè)資產(chǎn)重塑與提升”。

對話主持嘉賓仍是戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁及大中華區(qū)資本市場部主管李志榮，而參與對話的嘉賓分別來自北京、上海、香港三地，包括領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司資產(chǎn)管理總監(jiān)(中國)霍業(yè)生，夢東方集團有限公司首席財務(wù)官趙本才，富尚資產(chǎn)集團董事長陳曉歐，喆安（上海）投資管理有限公司總經(jīng)理車陽。

與上一場對話更傾向于從宏觀層面觀察不同，這一場對話從微觀視角和實操層面，探討如何通過資本運作和資產(chǎn)運營管理，提高租金收益或翻新升級提升資產(chǎn)在市場中的價值。

領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司資產(chǎn)管理總監(jiān)(中國)霍業(yè)生首先分享了領(lǐng)展在資產(chǎn)運營管理和升級的戰(zhàn)略、方法，以及成效。他表示，自上市以來，領(lǐng)展已完成85個資產(chǎn)優(yōu)化項目，旗下香港組合資產(chǎn)包出租率從2008年89.3%上升至2019年96.3%。期間，續(xù)租租金調(diào)整率每年均達20%以上。

霍業(yè)生進一步指，領(lǐng)展希望把資產(chǎn)優(yōu)化的經(jīng)驗復(fù)制到國內(nèi)商場項目，比如在深圳收購的中心城，將在2020年下半年開始進行優(yōu)化工程。同時，出售非核心或增長緩慢項目，收購一些高收益的項目，以此保持領(lǐng)展整個資產(chǎn)的價值提升。

霍業(yè)生最后指，領(lǐng)展近年在內(nèi)地收購加速，目前已有5個項目；此外，在四大一線城市都建立當?shù)毓芾韴F隊，今年更在上海成立內(nèi)地區(qū)域營運總部，給予每個項目有更多的支持，在未來更可以幫助國內(nèi)其他城市或區(qū)域的收購和加快團隊融合。

霍業(yè)生發(fā)言之后，夢東方集團有限公司CFO趙本才也闡釋了，如何通過REITs重塑或者賦能商業(yè)不動產(chǎn)提升價值，并通過資產(chǎn)管理締造REITs可持續(xù)的長遠價值的看法。

趙本才介紹，商業(yè)不動產(chǎn)在REITs前和REITs后的主要變化體現(xiàn)在價值創(chuàng)造模式的不同，在REITs之前是薅羊毛模式，在REITs之后是養(yǎng)羊模式。

“REITs前商業(yè)不動產(chǎn)管理更關(guān)注的是租金收入、ROI水平，REITs之后更加關(guān)注的是經(jīng)濟價值和社會價值協(xié)同發(fā)展，采用可持續(xù)發(fā)展的方式來進行商業(yè)不動產(chǎn)管理，也就是大家現(xiàn)在所說的資產(chǎn)管理。”

趙本才進一步表示，商業(yè)不動產(chǎn)在REITs前后最重要的塑造和提升，體現(xiàn)在價值創(chuàng)造模式，從原來的注重經(jīng)濟利益，到更加關(guān)注經(jīng)濟利益和社會價值的協(xié)同發(fā)展。

第三位發(fā)言的嘉賓為陳曉歐，他從自身的房地產(chǎn)投資基金實踐經(jīng)驗出發(fā)，介紹了房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的退出規(guī)劃要點，以及REITs對資產(chǎn)重新塑造與提升的關(guān)鍵。

陳曉歐指出，國內(nèi)最大的一個缺憾，就是真正的商業(yè)地產(chǎn)沒有形成閉環(huán)。比如說私募股權(quán)基金，大多數(shù)是以房地產(chǎn)開發(fā)階段的債權(quán)（名股實債）的方式進行投資的，無法找到一個投資長線資產(chǎn)的退路，因為本身不愿意長線持有一個資產(chǎn)。

“中國未來要發(fā)展的公募REITs，勢必要尋找這樣一個能夠長線持有帶來穩(wěn)定收益的資產(chǎn)?！?/p>

陳曉歐總結(jié)，未來房地產(chǎn)市場會越來越多元化，我們會看到大批真正的私募股權(quán)基金通過自己的智慧和膽略，去獲取一些比較好的、沒有被體現(xiàn)價值的物業(yè)，然后重新包裝開發(fā)、招商租賃，進行資產(chǎn)管理，最后把已經(jīng)運營成熟的物業(yè)再出售給大型REITs或者保險公司進行退出。

最后發(fā)言的嘉賓車陽，分享了自己對“國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點的深層意義以及對國有資產(chǎn)管理帶來的變革”的看法。

他表示，公募REITs的影響不僅僅是一個產(chǎn)品，影響的是整個行業(yè)，具有劃時代意義。第二，公募REITs給中國的不動產(chǎn)市場提供了一個價格錨；第三，公募REITs將改變中國不動產(chǎn)的資管生態(tài)。

車陽更認為公募REITs可令國有資產(chǎn)在實現(xiàn)資產(chǎn)擴張的同時去杠桿，降低負債率，是實現(xiàn)混改的重要方式。他總結(jié)指出，相信隨著時間的推移，中國在不動產(chǎn)管理方面也會發(fā)展起來，專業(yè)管理人會發(fā)揮更大的作用。

PART 3：他山之石，從成熟市場看中國公募REITs試點成功的關(guān)鍵

7月17日，主題為“公募REITs試點與資產(chǎn)管理前景專題探討”的大型資本專業(yè)論壇，進入到第三天也是最后一天的議程。

本場對話主題為“他山之石，從成熟市場看中國公募REITs試點成功的關(guān)鍵”。

出席嘉賓有主持人戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁及大中華區(qū)資本市場部主管李志榮，以及來自北京、香港兩地的嘉賓，分別是領(lǐng)展執(zhí)行董事兼首席財務(wù)總監(jiān)黃國祥，香港交易所董事總經(jīng)理兼內(nèi)地業(yè)務(wù)發(fā)展主管毛志榮，中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛。

連續(xù)三場論壇，從宏觀層面到微觀視角，再到可以借鑒的“他山之石”。那么，從成熟市場丈量內(nèi)地公募REITs實現(xiàn)的距離，需要跨越的障礙還有哪些？從成熟市場看中國公募REITs，試點取得成功的關(guān)鍵會是什么？

香港交易所董事總經(jīng)理兼內(nèi)地業(yè)務(wù)發(fā)展主管毛志榮從資本市場的角度，講述了發(fā)展REITs的意義，以及從香港REITs的監(jiān)管架構(gòu)、發(fā)展政策，投資者教育方面為借鑒，對內(nèi)地公募REITs試點提出了建議。

毛志榮指出，從市場的發(fā)展來看，要關(guān)注三類人、兩個方面、一個原則。

“一方面，需要有稅收的相應(yīng)支持；第二方面，通過專項立法、專項法規(guī)的形式，提供法律法規(guī)的支持。”

應(yīng)該要關(guān)注的“三類人”：第一類是發(fā)起人，即物業(yè)原始持有方在REIT發(fā)展中的利益和商業(yè)模式；第二類是管理人，當中有兩個板塊，即REIT資產(chǎn)管理人及物業(yè)管理人，前者要勤勉盡責(zé)，突出REIT的金融特性，他們要跟專業(yè)的物業(yè)管理人有機結(jié)合；第三類是投資人，特別是內(nèi)地較多個人投資者，需要有足夠投資者教育令他們充分了解REIT的特點。另外，滬深港通為連接內(nèi)地和香港兩地公募REITS市場，改善豐富投資者結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了有利條件。

REIT產(chǎn)品雖然結(jié)構(gòu)簡單，但坐落在金融市場、資本市場及物業(yè)市場交匯點，所以“一個原則”就是市場化原則，毛志榮強調(diào)，這一點非常重要，干預(yù)越少越好，價格發(fā)現(xiàn)越充分越好。

領(lǐng)展執(zhí)行董事兼首席財務(wù)總監(jiān)黃國祥在論壇上介紹了香港REITs市場如何與監(jiān)管機構(gòu)互動，推動和促成有利REITs發(fā)展的政策，以及哪些因素有利促進REITs的發(fā)展。

黃國祥表示，SFC（香港證監(jiān)會）近期跟行業(yè)溝通和收取反饋，建議修訂三大部分REITs的法規(guī)，第一是允許香港REITs買少數(shù)股權(quán)的項目，第二是把杠桿率調(diào)到50%，第三是把可以做開發(fā)項目和有關(guān)投資的比例，從總資產(chǎn)的10%調(diào)高。

“我們都很歡迎這些修改和對話，因為很多規(guī)則在別的REITs市場都已經(jīng)超前了。我們覺得SFC一步一步在慢慢改進，這對整個行業(yè)是有幫助的?！?/p>

黃國祥呼吁，如果有機會的話，SFC應(yīng)該再慎重地看一看公司所得稅和印花稅，很多市場都把這兩項稅免掉，或者是減低了，這有助于引進更多基金來上市，而且也能吸引到很多新的投資者，把整個市場做得更大。

最后一位發(fā)言的是中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛，他從法律和稅收、資產(chǎn)和運營、投資者教育三個方面，解答了中國內(nèi)地REITs發(fā)展需要突破的地方。

“REITs的推出，可以給老百姓提供投資各個不同類型物業(yè)的機會。”王剛指出，把不同的物業(yè)組合，找出一個適合老百姓投資，也適合做出一個穩(wěn)定而且有增值的產(chǎn)品，還是很關(guān)鍵的。

“稅收配套可能是接下來要共同去解決的問題，但是不管怎么樣，這個產(chǎn)品的法律框架已經(jīng)推出，試點的項目也都在進展過程當中?！蓖鮿?cè)缡钦f。

連續(xù)三天的論壇，全方位研究、探討和解讀了REITs發(fā)展的方方面面，并為內(nèi)地公募REITs試點建言獻策。也許在不遠的將來，我們能夠看到內(nèi)地房地產(chǎn)公募REITs的進一步動作，并逐漸落入實處。

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原標題： 觀點|房地產(chǎn)公募REITs還有多遠？