作者：神鎮(zhèn)的貓總

來源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）

短短一兩年間，一些房企已宣稱擁有數(shù)十個項目，貨值數(shù)千億元，甚至上萬億元。

“人有多大膽，地有多大產(chǎn)?！?/p>

來看看華南房企佳兆業(yè)，這家被稱為“舊改之王”的房企，在財報上用一個數(shù)據(jù)指標，來證明自己可以享有該美譽：

“按2021年新增土地的權益代價來計，上半年通過城市更新供應的土地，已占公司整體土地供應的41.3%?！?/p>

2020年年報中，這個比例還僅僅是29%。無論是41.3%，還是29%，在全國規(guī)模型房企里，比例都已經(jīng)算很高了。

這個指標其實有點難懂，是關于土地成本，上半年佳兆業(yè)新增土地權益代價為252億元，用土地貨值來表示更加直觀一點。

上半年，佳兆業(yè)城市更新項目轉化可售面積112.5萬平方米，可售貨值727億元，而整個2020年，佳兆業(yè)通過城市更新轉化的可售貨值也僅有640億元。

佳兆業(yè)預計，下半年還將轉化成可售面積155萬平方米，對應可售貨值742億元。

如果全年通過城市更新供應可售貨值達到1500億元左右，與佳兆業(yè)年初預計2000億元的可售貨值相比，可以說佳兆業(yè)的大部分項目均來自于舊改。

千億房企中，沒有一家企業(yè)有佳兆業(yè)如此高的舊改貨值占比。

城市更新項目前期土地獲取周期長，但通常城市更新項目位置優(yōu)越，一旦轉化為可售項目后，土地成本相對公開市場更低。

城市更新業(yè)務，是助力佳兆業(yè)降負債的“功臣”。

從2017年末至上半年末，以半年為一個周期計算，佳兆業(yè)凈負債率已經(jīng)成功實現(xiàn)八連降，從300%下降至93.7%，有息負債從1111.7億元小幅增長至1237.8億元。

同時期內，佳兆業(yè)的銷售額從447億元增長至超千億元，貨幣資金從211.7億元增長至487.4億元。

整體來看，佳兆業(yè)的“三道紅線”已全部達標，從一家高負債房企轉變?yōu)橐患覞摿π头科蟆?/p>

這個過程中，城市更新項目的轉化，一方面降低了土地儲備補充壓力，更多現(xiàn)金用于償還債務；另一方面，城市更新釋放出更多利潤，實現(xiàn)了股東權益的增加。

更重要的是，城市更新項目助力佳兆業(yè)銷售額穩(wěn)定增長，現(xiàn)金流更加順滑，在融資轉換上有更多的騰挪空間。

數(shù)年的債務管理良好記錄，讓更多的金融機構相信佳兆業(yè)，有更大發(fā)展空間，并能夠實現(xiàn)雙方共贏。

銷售額快速增長的同時，控制住有息負債增長速度，也是一種降杠桿，在精細化管理時代，更考驗著公司財務管控能力。

過去三年，佳兆業(yè)的有息負債增長率僅為3.8%，更為明顯的是，佳兆業(yè)的融資渠道和融資結構改善。

截至上半年末，佳兆業(yè)一年內到期的短期債務占比僅為20.2%，同比減少5.8個百分點，長短期償債能力較為可觀；借款種類上，銀行借款占比較2020年年末提升5個百分點。

上半年，佳兆業(yè)在融資上完成三件大事，增發(fā)股份集資25.9億港元；境內發(fā)行ABS和長租公司債18.37億元；完成30億美元優(yōu)先票據(jù)交換要約，并發(fā)行5億美元2025年到期優(yōu)先票據(jù)。

融資渠道和債務期限的拓展，降低了再融資風險，在房企面臨信用緊縮的當下，沒有什么比這更重要了。

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原標題： 典型舊改房企財報的關鍵指標