上周五，央行發(fā)布了7月份的金融數(shù)據(jù)，其中社融當(dāng)月新增7561億元，6月份為51733億元，環(huán)比只有六月份的1/7，同比去年減少了3191億元；信貸當(dāng)月新增6790億元，六月份為28100億元，環(huán)比只有六月份的1/5，同比去年減少了4010億元（其中居民部門中長期貸款減少了2488億元，企業(yè)部門中長期貸款減少了1478億元）。

從數(shù)據(jù)來看，經(jīng)濟的復(fù)蘇情況相當(dāng)不樂觀，其中居民部門中長期貸款（主要是購房按揭貸款）數(shù)量的大幅下降足以說明樓市銷售復(fù)蘇的悲慘境況。當(dāng)然，更加讓地產(chǎn)同行絕望的是，居民端的儲蓄意愿猛增，似乎全國人民都在屯糧過冬，以應(yīng)對不確定的未來。

7月份，M2同比增速為12%，同比增速差（M2-M1）為5.3%，結(jié)合社融增量數(shù)據(jù)，可以看到資金淤積在銀行間市場空轉(zhuǎn)，也即資金未流向?qū)嶓w經(jīng)濟。簡單來說就是，缺錢的得不到錢（尤其是房地產(chǎn)企業(yè)），而有錢的卻不敢投資和放貸，由此造成現(xiàn)在的尷尬局面。按當(dāng)前的情況，居民不愿消費且提前還貸、加緊存錢，企業(yè)不愿意投資且加速裁員，房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈將更難走出低谷，房企的爆雷潮目前來看也肯定會繼續(xù)擴大，比如上周出現(xiàn)的絕對頭部民營房企的股債雙殺。

市場方面目前有很大的擔(dān)憂，房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策還有多少工具箱可用，政策端還有多大的刺激效果，目前來看已轉(zhuǎn)入悲觀，一是因為一線和強二線城市已沒有多少可繼續(xù)松綁的政策空間，不然可能引起更大的反彈并影響“房住不炒”的政策底線；二是普通二線及三四五線城市的政策已松到底部，而且即便松到取消門檻性政策都可能作用有限。本質(zhì)上來說，樓市政策的松綁以及更多的救市政策并不能真正促進購房的需求釋放，現(xiàn)在核心的問題在于如何保證居民端（購房者）的就業(yè)有保障且收入可持續(xù)。

我們注意到，國家四大AMC中已有機構(gòu)接到紓困基金的落實任務(wù)，地方AMC也已陸續(xù)開展各類紓困工作，但目前比較難解決的依舊是錢的來源問題，我們甚至發(fā)現(xiàn)目前越來越多的國央企在資金上都開始變得緊張，而且最近對我們這類民營機構(gòu)的稍高成本的資金也表現(xiàn)出了更大的接受意愿。從鄭州開始實踐的紓困基金的落地情況來看，目前核心的問題還是資金來源，如果想擴大紓困范圍就必須引入社會資本以做大基金規(guī)模，而社會資本介入的首要前提是項目的風(fēng)控安全和收益空間，遺憾的是目前絕大多數(shù)停工、爛尾項目都無法達到社會資本的投資準(zhǔn)入或投資收益要求。

事實上，在房地產(chǎn)上下游的產(chǎn)業(yè)鏈方面，目前各個環(huán)節(jié)全部都在積極尋求自保，比如投資人、金融機構(gòu)都不愿意對房企投資或輸血，總包單位和供應(yīng)商都不愿意墊資或者被欠款，這種情況下唯一能指望的只能是政府導(dǎo)入正向的預(yù)期和信心，而這在政策制定方面則非常考驗監(jiān)管層的智慧，畢竟中美脫鉤、國內(nèi)外經(jīng)濟衰退及通脹壓力等給當(dāng)前政策的制定帶來了更大的難度。

我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對地方財政的貢獻根本無法找到其他的替代項，因此穩(wěn)地產(chǎn)才能穩(wěn)民生，并實現(xiàn)地方政府的治理目標(biāo)與民生保障工作，而如前文所述，穩(wěn)地產(chǎn)的前提則在于居民端的穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)收入和穩(wěn)預(yù)期，因此目前最理性和最正確的做法或許只有先等政府、政策層面主導(dǎo)信用的修復(fù)并引導(dǎo)市場的正向預(yù)期，而在此之前可能更多企業(yè)、更多人會選擇屯糧過冬，甚至躺平。

近幾天，江蘇等地又出現(xiàn)了城投定融產(chǎn)品，因我們上半年做的城投業(yè)務(wù)基本都只能通過股權(quán)投資、信托產(chǎn)品、城投債等形式進行，因此上半年監(jiān)管層大力清理金交所城投定融產(chǎn)品后目前又死灰復(fù)燃，這確實讓人頗感意外。市場方面認(rèn)為，城投平臺不得不重啟定融產(chǎn)品，很大程度上是因為房地產(chǎn)市場下行，地方財政收入大幅下降（尤其是賣地收入），且城投平臺的融資渠道收窄。因此，就像一些同行所說的，“地產(chǎn)不舉，百業(yè)不興”。

更多地產(chǎn)和城投平臺融資項目的交流和合作歡迎聯(lián)系西政財富和西政資本。