在理清了口徑之后，那該從哪些地方著手對(duì)面積進(jìn)行分析呢？相信大家首先會(huì)想到都是日常所統(tǒng)計(jì)一些與面積直接相關(guān)的指標(biāo)，比如：空置面積、已租面積、出租率等等。事實(shí)上，我們?cè)谧赓U工作過(guò)程中對(duì)于面積的分析應(yīng)用不僅限于此。

準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，面積通常并不是孤立存在著的指標(biāo)數(shù)據(jù)，而是在與其他業(yè)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的過(guò)程中產(chǎn)生價(jià)值。比如：寫(xiě)字樓所關(guān)心的平均租金，是已租建面與總租金結(jié)合的結(jié)果，平均租金=總租金/已租建面；購(gòu)物中心所關(guān)注的坪效，是經(jīng)營(yíng)面積與銷售額結(jié)合的結(jié)果，坪效=銷售額/經(jīng)營(yíng)面積；運(yùn)營(yíng)關(guān)注的單方費(fèi)用，是建筑面積與費(fèi)用發(fā)生額結(jié)合的結(jié)果，單方費(fèi)用=費(fèi)用發(fā)生額/建筑面積……

前面提到的已租面積、空置面積之類的指標(biāo)，其實(shí)也是面積與空間租賃狀態(tài)相結(jié)合的產(chǎn)物。常見(jiàn)的類似指標(biāo)還有新簽面積、續(xù)租面積、退租面積等等。這些指標(biāo)的分析方式，可以是設(shè)定目標(biāo)來(lái)對(duì)比實(shí)際完成情況，或是從時(shí)間維度上進(jìn)行同比環(huán)比。而當(dāng)面積與租約的時(shí)間維度相結(jié)合時(shí)，還會(huì)產(chǎn)生我們之前談到過(guò)的到期面積統(tǒng)計(jì)與租約到期分布。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，對(duì)于面積分析的應(yīng)用一是從單位面積的維度去分析其他指標(biāo)的表現(xiàn)，二是從其他維度去分析面積的組成。

許多企業(yè)會(huì)統(tǒng)計(jì)不同行業(yè)或業(yè)態(tài)的客戶承租面積及占比，來(lái)分析影響自身項(xiàng)目穩(wěn)定性的客群特征；REITs經(jīng)常會(huì)按照承租面積來(lái)統(tǒng)計(jì)十大租戶，以識(shí)別哪些客戶對(duì)項(xiàng)目空間的影響程度大。

圖2：某REITs年報(bào)中的面積相關(guān)分析

此外，從招商角度，一些企業(yè)會(huì)按照簽約面積段來(lái)進(jìn)行客戶統(tǒng)計(jì)，從而分析當(dāng)前客戶對(duì)空間大小需求的情況。同時(shí)，通過(guò)這種方式也可以輔助管理者識(shí)別樓宇里大租戶和小租戶的實(shí)際構(gòu)成情況，為后續(xù)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化提供依據(jù)。

圖3：某寫(xiě)字樓的簽約面積段分

對(duì)于面積的管理，還有一件需要關(guān)注的事情是：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面積并不是一成不變的。無(wú)論是前期按圖測(cè)面積出租的空間后續(xù)需要調(diào)整為實(shí)測(cè)，還是因?yàn)檎猩淘虬l(fā)生的合并拆分，空間面積的變化自始至終都在影響著我們的經(jīng)營(yíng)行為。

有些一線的朋友可能并不是太關(guān)注面積的變化過(guò)程。他們總是覺(jué)得只要把和客戶約定好計(jì)費(fèi)面積簽到合同里就完事了，似乎實(shí)際空間怎么變化對(duì)管理工作并沒(méi)有產(chǎn)生多大的影響?？墒?，要知道計(jì)費(fèi)面積的來(lái)源本質(zhì)上還是空間原有的面積。如果不對(duì)面積的變化過(guò)程進(jìn)行管理，空間就斷了與自己的“出生簿”之間的關(guān)系，面積數(shù)據(jù)的可靠性也就缺乏了可靠的依據(jù)。這樣的情況久而久之，就會(huì)造成樓宇的面積管理越來(lái)越混亂。

并且，在招商工作的過(guò)程中，我們很可能會(huì)需要根據(jù)客戶的面積需求來(lái)規(guī)劃空間未來(lái)的變化。比如：某個(gè)在租的房間三個(gè)月后才會(huì)到期，而現(xiàn)有的客戶因?yàn)闃I(yè)務(wù)縮減需要減少承租面積；那么我們?cè)谔崆斑M(jìn)行合同簽署時(shí)，就需要把縮減的面積拆分出來(lái)作為未來(lái)的空置面積去進(jìn)行招商。如果不對(duì)空間面積未來(lái)計(jì)劃發(fā)生的變化進(jìn)行管理，同樣會(huì)導(dǎo)致面積管理的混亂，進(jìn)而影響業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的有序開(kāi)展。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，空間的面積并不是孤立存在的數(shù)據(jù)，而是存在著時(shí)間屬性的一項(xiàng)指標(biāo)。要想做好空間的經(jīng)營(yíng)分析，就需要追溯到空間的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)，即：每一個(gè)空間的面積過(guò)去從哪里來(lái)，現(xiàn)在是什么樣的情況，未來(lái)計(jì)劃變化成哪些空間的面積。只有這樣，像同比、環(huán)比之類的一切基于時(shí)間維度所展開(kāi)的數(shù)據(jù)分析，才能分解到我們的最小經(jīng)營(yíng)單元上去。

圖4: 面積的變更履歷示例

此外，也只有把面積的變更履歷管理清楚了，像許多企業(yè)今天所提到的家底盤(pán)清才有可能。否則，今天費(fèi)了九牛二虎之力盤(pán)查清楚，過(guò)個(gè)幾年業(yè)務(wù)開(kāi)展中的各種面積變化又會(huì)造成了空間資產(chǎn)的數(shù)據(jù)混亂。