不良掘金蛙 作者：不良掘金蛙
來源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）
首先明確“房抵貸”不包括按揭購房，一個是民生領(lǐng)域，一個是經(jīng)營領(lǐng)域的貸款。這一類的債權(quán)抵押房產(chǎn)多為住宅，處置思路主要為司法拍賣或以物抵債為主。得益于房產(chǎn)價格穩(wěn)定和國民認可度高，一旦價格走低，“二抵”部分的價值將第一波損失掉。
傳統(tǒng)的處置流程就是按抵押率放款，債權(quán)發(fā)生逾期后，尋求債權(quán)轉(zhuǎn)讓回籠部分資金。這一類債權(quán)的普遍收購價格較高，但因其流通性好、回收成本周期短，在不良資產(chǎn)投資中競爭比較激烈。
隨著這些年的發(fā)展，逐漸增加了中間其他服務(wù)商，如擔保機構(gòu)、獲客機構(gòu)等。這些機構(gòu)的介入對降低逾期不能回收的風險和推廣貸款產(chǎn)品方面有顯著的作用。經(jīng)過這幾年的發(fā)展，逐漸增加了新的模式，業(yè)內(nèi)有的叫做“遠期收購業(yè)務(wù)”，即一旦擔保的貸款出現(xiàn)逾期，且達到某些設(shè)定條件，承諾按約定價格或者比例收購該批次不良債權(quán)。好處是貸款審批階段通過貸前調(diào)查，對債權(quán)就已經(jīng)有了深入的了解，后期一旦逾期，風險相對在一定可控的范圍內(nèi)，而且形成了一個產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，只要貸款就一定有不良的出現(xiàn)，對內(nèi)外都形成了“護城河”。
這一類業(yè)務(wù)一般有三種交易模式，有限合伙模式、收購預(yù)付款模式、聯(lián)合清收模式。
有限合伙模式，優(yōu)先級和劣后級資金成立SPV企業(yè)，出包方全額轉(zhuǎn)讓“資產(chǎn)包”至SPV企業(yè)，由SPV委托劣后資金方處置。處置回現(xiàn)優(yōu)先支付優(yōu)先級資產(chǎn)投入，劣后方享受最大利潤承擔最大風險，項目結(jié)束后SPV散伙。
收購預(yù)付款模式，有意向收購該不良資產(chǎn)的意向購買人，通過支付一定比例的預(yù)付款或保證金給到SPV項目企業(yè)，由SPV項目企業(yè)全資收購該不良資產(chǎn)包后，委托意向購買者處置回現(xiàn)。利用后期回現(xiàn)支付SPV墊付的尾款和應(yīng)獲得的利潤。
聯(lián)合清收模式，保底清收方支付給SPV收購企業(yè)一定比例的保證金，保證為SPV收購的資產(chǎn)包清收回現(xiàn)金額或者達到一定的收益，一般用IRR計算（最早講過IRR是怎么計算的，可以去翻閱一下）。如果未達成按比例扣除保證金，如果超額完成，按比例分配超額部分的收益。
針對房抵貸的處置方式，最傳統(tǒng)的是通過司法拍賣掛牌出售。近些年增加的很多新的玩法，出包方通過不同的交易模式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)包后，機構(gòu)把大包一級一級拆分成受眾較多的小包，這些小包有的通過司法拍賣消化掉，有的通過抵債再貸款方式消化掉。這種方式處置周期非常短，變現(xiàn)能力強，但相比較傳統(tǒng)方式產(chǎn)生二次不良的概率要高。
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原標題： 不良資產(chǎn)之房抵貸
