陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
來源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
收并購作為房企獲取土地儲備，增加貨值的重要渠道，越來越受到房企的重視
以融創(chuàng)、世茂等典型代表的房企，通過收并購獲取的土儲甚至可以占比達到50%以上
作為重要的側(cè)面戰(zhàn)場，收并購的深層核心邏輯在于具備以下幾點優(yōu)勢
1、土地價格優(yōu)勢
收并購項目相比于招拍掛而言，競爭并不充分，所以一般也低于周邊招拍掛地塊所成交的樓面價
兩個邏輯可以理解：
（1）風險與收益對等：由于收購項目本身存在的潛在風險較多，即便充分盡調(diào)，也很難窮盡
而招拍掛相對公開透明，所以在做項目篩選時，收并購項目的投資標準是高于普通招拍掛項目的，前期收購階段即體現(xiàn)在土地獲取成本上
（2）排除和諧因素外，招拍掛是相對充分競爭的，而收并購存在信息不對稱
2、付款節(jié)奏緩和，現(xiàn)金流好
收并購項目相較于招拍掛而言，對價支付節(jié)奏可以根據(jù)風控條件對應(yīng)調(diào)整
有的項目收筆對價款支付后，項目即可銷售，而招拍掛項目需要嚴格按照政府的地價支付節(jié)奏要求，1-6個月不等，對于現(xiàn)金流的壓力會比較大
對于在建工程項目，收購?fù)旯蓹?quán)后，融資也下來、銷售也馬上啟動，一地兩吃，還是很舒服的
3、拓展糧倉，戰(zhàn)略布局
招拍掛地塊的規(guī)模有限，要想實現(xiàn)公司快速的戰(zhàn)略布局需求，通過招拍掛還是比較難的
而如果是通過收并購的形式，尤其是資產(chǎn)包而言，可以快速實現(xiàn)項目布局，獲取糧倉型土儲的一大利器
要想做好收并購，技術(shù)層面是需要通過實戰(zhàn)才能更好掌握的
相比于招拍掛而言，收并購是完全不同的操作模式，投資人員必須具備以下幾點思維和視角
01風險思維
選擇適當?shù)?、合格的標的公司，以股?quán)收購的方式進行投資，其目的是獲得項目可行性研究報告估算的預(yù)期利益
但股權(quán)收購存在諸多不確定性，為此必須時時樹立風險思維，做好計劃和事先防范
風險思維的應(yīng)用，在于股權(quán)收購中對標的公司收購中可能涉及到的風險諸如公司股權(quán)類風險、權(quán)利完整性風險予以充分估計
在于重視盡職調(diào)查報告所揭示的風險并采取應(yīng)對措施，在于充分利用合作框架協(xié)議、備忘錄、承諾函、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等合同進行風險管理
把所有潛在風險、或有債務(wù)、訴訟風險等各種因素考慮進去
02流程思維
股權(quán)并購作為收購方與賣方的資產(chǎn)重組、資產(chǎn)互置的行為，是一系列經(jīng)濟行為的組合和順序的推進
股權(quán)并購的順利實現(xiàn)需經(jīng)歷意向階段、籌備階段、盡調(diào)階段、協(xié)議談判階段、協(xié)議簽署階段、報批階段以及變更階段等多個環(huán)節(jié)
股權(quán)并購中要具有流程思維，著眼宏觀大局，統(tǒng)籌安排。要看到，前一環(huán)節(jié)既是后一階段的緊前條件，前一環(huán)節(jié)的推動有時也伴隨著后一階段的著手準備
在針對股權(quán)并購設(shè)定進度安排和推進計劃時，要注意流程的前后銜接，確保股權(quán)并購順利、高效。
03收購方思維
身為市場合作機會的“覓食者”，作為房地產(chǎn)企業(yè)，重要目標便是發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)項目，投資于那些潛力大、效益好、風險低的存量土地
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在進行股權(quán)收購時，首先要認準自身“收購方”的角色定位，全方面考慮股權(quán)并購?fù)七M工作的事宜
更要掌握主動性，在溝通、談判中占據(jù)股權(quán)并購的主導(dǎo)權(quán)，認真判斷標的公司存在的問題和瑕疵，爭取獲得賣方有利條件及重要承諾
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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