觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2021年伊始，有關(guān)公募REITs業(yè)務(wù)的配套細(xì)則、結(jié)算配套規(guī)則等文件接連發(fā)布，國(guó)內(nèi)公募REITs向前跨出了巨大的一步。

有人說，公募REITs跑到今天，已經(jīng)剩下最后一公里了。但這一公里何時(shí)才能走完，依舊是諸多地產(chǎn)從業(yè)人員翹首以盼的問題。

在國(guó)內(nèi)公募REITs加速推進(jìn)的同時(shí)，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將目光瞄準(zhǔn)了海外的REITs市場(chǎng)，如綠地集團(tuán)。

近日，知情人士透露，綠地集團(tuán)即將在新加坡交易所發(fā)行酒店REITs，目前在認(rèn)購(gòu)階段，已與境內(nèi)大型金融集團(tuán)、境外大型地產(chǎn)集團(tuán)、東南亞主權(quán)基金以及海外多策略基金等確定合作意向。

事實(shí)上，自2016年首次提出要將旗下19家酒店物業(yè)打包以REITs形式上市至今，綠地集團(tuán)在新加坡市場(chǎng)已經(jīng)輾轉(zhuǎn)了五年時(shí)間，而此次酒店REITs成功獲批，無疑意味著綠地集團(tuán)“減重”的又一次積極嘗試。

但酒店REITs不同于股票、債券，其收益主要來源于物業(yè)的運(yùn)營(yíng)收入和不動(dòng)產(chǎn)的升值，在全球疫情尚無結(jié)束預(yù)期的當(dāng)下，酒店運(yùn)營(yíng)無疑將受到重大影響，因此該筆REITs的上漲空間同樣成為資本市場(chǎng)關(guān)注的核心命題。

此前，綠地金融控股集團(tuán)首席戰(zhàn)略官李想在觀點(diǎn)資本圓桌透露，為了應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)REITs的發(fā)展歷程，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資金的回流，綠地金融選擇了“出海”。

試水的首選地是新加坡。

據(jù)悉，綠地集團(tuán)即將在新加坡交易所發(fā)行酒店REITs，底層資產(chǎn)為綠地旗下的相關(guān)酒店資產(chǎn)，同時(shí)本次發(fā)行REITs并非一次性脫售自持酒店，而是計(jì)劃長(zhǎng)期向REITs注入資產(chǎn)，打造全亞洲最大的酒店REITs平臺(tái)。

目前，綠地新加坡酒店REITs認(rèn)購(gòu)火熱，已與境內(nèi)大型金融集團(tuán)、境外大型地產(chǎn)集團(tuán)、東南亞主權(quán)基金以及海外多策略基金等確定合作意向。

對(duì)綠地來說，這筆酒店REITs的發(fā)行可謂幾經(jīng)波折。

最早在2016年，綠地控股的全資子公司與榮耀基金旗下Amare投資管理集團(tuán)在新加坡簽署協(xié)議，設(shè)立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托，并計(jì)劃從綠地手里收購(gòu)19家總價(jià)值約210億元的中國(guó)境內(nèi)酒店物業(yè)，于新加坡證交所主板上市。

其中，首批收購(gòu)的資產(chǎn)為綠地旗下上海綠地梅隴智選假日酒店、南京綠地洲際酒店、濟(jì)南綠地美利亞酒店、西安綠地假日酒店、鄭州鄭東新區(qū)雅樂軒酒店、揚(yáng)州綠地福朋喜來登酒店等六家酒店（包括物業(yè)和部分酒店運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)），總收購(gòu)價(jià)款暫定為62億元。

有分析人士提到，當(dāng)時(shí)，新加坡REITs的運(yùn)作條例已經(jīng)比較成熟，資本市場(chǎng)對(duì)綠地這筆酒店REITs也持樂觀的態(tài)度。

盡管外界的叫好聲不斷，但在上述交易過后，有關(guān)該筆REITs的動(dòng)態(tài)少之又少，談?wù)撀曇絷┤欢?，綠地新加坡酒店REITs亦慢慢淡出人們的視野。

直到2020年末，綠地拿下新加坡數(shù)字銀行牌照，2021年初，媒體消息稱，綠地集團(tuán)在新加坡發(fā)行的酒店REIT已經(jīng)獲批，預(yù)計(jì)于今年5、6月間在新交所上市，綠地輾轉(zhuǎn)五年的REITs征程終于有了新的動(dòng)向。

最新消息顯示，綠地集團(tuán)即將在新加坡交易所發(fā)行酒店REITs，目前認(rèn)購(gòu)火熱。

但熟悉綠地金融的相關(guān)人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，上述產(chǎn)品的底層資產(chǎn)仍然為酒店，但與2016年相比，內(nèi)容還是有所改變的。

雖然關(guān)于該筆信托產(chǎn)品的底層資產(chǎn)、交易價(jià)格等并未對(duì)外透露，但分析人士表示，境內(nèi)酒店業(yè)務(wù)疫后恢復(fù)情況還不錯(cuò)的，上述底層資產(chǎn)大概率還是以境內(nèi)的自持酒店物業(yè)為主。

早在2018年，張玉良曾說過，綠地將用三年時(shí)間，打造200億元以上年收入、以酒店為核心業(yè)務(wù)、以旅游及會(huì)展為兩翼引擎、具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的酒店旅游集團(tuán)。

但計(jì)劃總是趕不上變化，如今三年期限已至，張玉良的小目標(biāo)接連落空。

據(jù)悉，綠地集團(tuán)自2005年就涉足酒店旅游業(yè)，截至目前，該公司自持及投資管理的酒店項(xiàng)目已超過200家，但可以發(fā)現(xiàn)，綠地酒店更多還是以重資產(chǎn)為主，面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年中期，該公司擁有營(yíng)運(yùn)酒店44家，客房總數(shù)11670間，其中自營(yíng)酒店29家，海外酒店2家。輕資產(chǎn)輸出方面，該公司投資和管理的酒店項(xiàng)目已遍布國(guó)內(nèi)及亞洲、澳洲、美洲、歐洲、非洲等全球多國(guó)約100座城市。

除此之外，2020年該公司首個(gè)微旅游度假目的地在上海三甲港正式開園，會(huì)展方面，則擁有10個(gè)咨詢服務(wù)項(xiàng)目。

業(yè)績(jī)方面，2015年，綠地集團(tuán)酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收15.58億元，經(jīng)過數(shù)年時(shí)間的發(fā)展，到2019年也不過23.49億元，增速較為緩慢，而2020年中期，該公司包含商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、酒店旅游產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入未及百億，與200億元目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。

在業(yè)績(jī)爬坡緩慢的當(dāng)下，綠地控股的負(fù)債水平卻迅速上揚(yáng)，根據(jù)2020年度業(yè)績(jī)快報(bào)，綠地目前總資產(chǎn)13491.25億元，同比增長(zhǎng)17.75%；歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益833.97億元，同比增長(zhǎng)5.7%；歸屬于上市公司股東的每股凈資產(chǎn)6.85元，同比增長(zhǎng)5.71%；資產(chǎn)負(fù)債率88.28%。

200億目標(biāo)未竟、負(fù)債攀升，對(duì)綠地而言，此次酒店REITs獲批或許是這場(chǎng)試煉為數(shù)不多的安慰。

一方面，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，此類有效盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿的金融工具逐漸成為香餑餑，此次試水成功，意味著綠地將獲得一個(gè)新的融資渠道。

另一方面，將自持酒店裝入信托并實(shí)現(xiàn)上市，能夠使得此類自持物業(yè)實(shí)現(xiàn)股權(quán)資本變現(xiàn)回收，從而將投入大、周期長(zhǎng)的酒店物業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，提高整體資金的流動(dòng)性。

分析人士提到：“雖然目前國(guó)內(nèi)公募REITs要求的底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施，但海外REITs已經(jīng)拓展至酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)等業(yè)務(wù)，不排除綠地會(huì)將旗下文旅、商業(yè)等物業(yè)繼續(xù)裝入信托當(dāng)中。”

或許，此次在新加坡發(fā)行酒店REITs僅僅是一個(gè)開始，綠地在澳大利亞、英國(guó)、美國(guó)有不少海外項(xiàng)目，后續(xù)亦可以配合其國(guó)際項(xiàng)目去熟悉不同的資產(chǎn)市場(chǎng)。

但不可忽視的是，酒店REITs的收益來源主要依賴于運(yùn)營(yíng)收入和房產(chǎn)升值，目前酒店運(yùn)營(yíng)短板尚存，上述分析人士對(duì)這一觀點(diǎn)表示認(rèn)同，他提到，“境內(nèi)酒店的業(yè)主回報(bào)率大多遠(yuǎn)不如辦公樓和商場(chǎng)，屬于相對(duì)次級(jí)的標(biāo)的資產(chǎn)”。

與此同時(shí)，2020年疫情來襲，給酒店、旅游等業(yè)務(wù)帶來了重創(chuàng)，這些因素最終是否會(huì)傳導(dǎo)至此次新加坡酒店REITs上，尚不可知。

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原標(biāo)題： 解局|輾轉(zhuǎn)的新加坡征程“破冰”綠地試水REITs的這五年