觀點 作者：觀點新媒體
在中海宏洋之后，中國海外發(fā)展有限公司也公布了一季度未經(jīng)審核營運資料，從業(yè)務(wù)回顧、經(jīng)營情況、財務(wù)表現(xiàn)三方面綜合呈現(xiàn)了過去三個月的經(jīng)營表現(xiàn)。
2022年一季度，中海實現(xiàn)合約物業(yè)銷售額為人民幣482.8億元，對應(yīng)銷售樓面面積為251萬平方米。期內(nèi)在中國內(nèi)地5個城市新增6幅土地，新增總樓面面積78萬平方米，權(quán)益地價為人民幣147.4億元。
截至3月31日，中海的銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1147.4億元，凈借貸比率為43.1%。
今年1-3月，中海合約物業(yè)銷售金額分別為147.79億元、108.39億元、226.62億元，按年下跌45.3%、54.0%、41.6%。而相對應(yīng)的已售樓面面積約為82.78萬平方米、58.55萬平方米、109.3萬平方米，按年下跌41.6%、48%、42.1%。
合約物業(yè)銷售的跌幅在3月放緩。中海認為，中國經(jīng)濟于第一季度增速放緩，房地產(chǎn)市場繼續(xù)走弱，一二月份成交低迷，三月份成交環(huán)比顯著回升。一系列穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的政策持續(xù)出臺，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，全國商品房銷售面積約3.1億平方米，同比下降13.8%，其中住宅銷售面積下降18.6%；商品房銷售額約2.97萬億元，同比下降22.7%，其中住宅銷售額下降25.6%。
公司方面，中國海外系列公司前三個月累計合約物業(yè)銷售金額約人民幣482.8億元，相應(yīng)的累計已售樓面面積約250.62萬平方米，分別按年下跌46%及43.4%。
確如中海管理層此前在公開場合所說，2022年整個市場容量會有一個下降，但是判斷在一線、強二線城市總的成交量占比會明顯上升。從行業(yè)集中度、從市場、從各個企業(yè)自身經(jīng)營表現(xiàn)來看，將出現(xiàn)更加明顯的分化，市場也存在結(jié)構(gòu)性機會。
據(jù)了解，中海在2021年投資中78%聚焦于4個一線城市以及14個強二線城市。截至2021年末土地儲備中，一線城市含港澳總貨值達4134億元，占比40%，三大都市圈總貨值6693億元，占比64.5%。
此前公布的2021年度業(yè)績報告中，中海提及，北京、上海、廣州、長沙、天津、濟南及成都銷售回款理想，各城市均超過人民幣100億元。
顯然，一季度獲取土地的落子城市以“理想型”為主。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
在2月率先開啟全年集中供地進程的北京，中海新增2幅地塊。其中，昌平中關(guān)村創(chuàng)新基地地塊為底價32.6億元競得，大興舊宮地塊則溢價11.21%、以24.8億競得，2宗地塊總成交額57.4億元。
數(shù)據(jù)顯示，2021年中海實現(xiàn)營收2422.4億元，同比上升30.4%；歸屬股東凈利潤401.6億元，歸屬股東核心凈利363.8億元，連續(xù)四年凈利超300億元。2021年末，中海持有現(xiàn)金達1309.56億元，同比上升18.55%。
截至2021年12月31日，中海資產(chǎn)負債率58.9%，凈借貸比率32.3%，在手現(xiàn)金1310億元，未觸“三條紅線”中的任何一條，繼續(xù)保持在“綠檔”。年內(nèi)，加權(quán)平均融資成本3.55%，繼續(xù)保持行業(yè)最低區(qū)間。
但與2021年一季度末銀行結(jié)余及現(xiàn)金人民幣900.6億元相比，中海手握更多現(xiàn)金。
值得注意的是，在2月競得地塊之后，4月初還未正式公布案名的中海·匯智里（薈智里）即獲得預(yù)售許可證，準許銷售面積159899.1平方米，共計2553套房源獲批（含地下車庫及倉儲）。項目于3月18日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，而從拿地到取得預(yù)售證也不過四十余天，速度之快刷新歷史。
另一方面，取證速度加快，企業(yè)能夠更及時投入開發(fā)建設(shè)中，對市場交易的相關(guān)數(shù)值變化起到積極作用；同時，取得預(yù)售證后“房屋”具備上市交易資質(zhì)，也利于房企回款。
3月獲取的四宗地塊，僅上海楊浦區(qū)項目權(quán)益占比80%。
全國公共資源交易平臺消息，3月8日，交易事項的受讓方更新為中海發(fā)展(上海)有限公司。企查查信息顯示，上海新遼塬原由上海楊浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司持股100%，目前后者持股20%，中海發(fā)展（上海）有限公司持股80%。
根據(jù)當時評估報告，截至評估基準日（2021年12月31日），上海新遼塬涉及的楊浦區(qū)江浦社區(qū)E1-04地塊（江浦街道160地塊）已全額繳納了土地出讓金，不動產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。
相關(guān)資料顯示，上述地塊所涉項目是楊浦區(qū)首個“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”的舊改征收項目，共涉及被征收居民和非居住單位共有861產(chǎn)1239戶。該地塊位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，毗鄰周家嘴路、遼源西路，未來將供應(yīng)不少于535套房源。
在上周剛過去的南京首批集中供地中，中海亦有所斬獲，以底價13.5億元摘得方山G16住宅用地，成交樓面價15338元/平方米。地塊位于江寧區(qū)江寧高新區(qū)吉印大道以南、麗澤路以東，出讓面積67703.81平方米。
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