具體工作開展階段：拆遷團隊組建、前期摸底調研、產權確認、測繪查丈、制定拆遷方案、制定拆賠標準、制定拆賠協(xié)議、造勢宣傳、集中簽約、補償款過渡費支付、房屋移交、疑難處理、釘子戶處理、房屋拆除、檔案歸檔、回遷選房方案、回遷房辦證。

四、拆遷團隊組建和管理

1、拆遷團隊組建是第一步，那么一個基本拆遷人員要了解并精通哪些呢？個人以為起碼要掌握以下幾個方面：項目概況、專項規(guī)劃、概念設計、主要工作流程、拆遷方案、拆賠標準、拆遷協(xié)議、獎懲機制、績效考核等等。

2、崗位設置：項目總監(jiān)、拆遷經理、主管專員、風控經理、財務經理、檔案管理員、后勤保安、環(huán)衛(wèi)及行政專員若干。

3、項目部工作模式：分工：項目總監(jiān)統(tǒng)籌全局、風控經理風險把控監(jiān)督、拆遷經理主管專員一線執(zhí)行調查測繪、確權及談判簽訂、檔案管理員資料歸檔、財務經理負責補償款及、過渡費及各種費用。行政負責后勤及項目部行政。保安負責巡查更新項目范圍內是否加擴改建。

4、拆遷工作模式：分組包干，工作組分片區(qū)、工作組人員互為AB角、具體工作網格化管理負責。一組負責10棟？

5、建章立制：巡查制度、拜訪制度、值班制度、談判記錄、分工合作制度、獎懲制度等等。

02、外部團隊及現場管理

1、人員來源：聘請村集體熟悉村集體情況，人脈廣、威望高、失業(yè)或暫時無事可做、脾氣性格好、善于溝通的村領導親戚或其他村民共同組成現場團隊。

2、后勤支持：為其提供工資，提成；如有必要飯?zhí)媒y(tǒng)一安排。安排住宿、加班費。

3、現場管理：分組、網格化管理、制定拜訪計劃、獎懲分明、績效考核。

計劃管理：

按時間分為：周計劃、月計劃、季度計劃、年度計劃；

按工作內容分為：計劃分解 ，計劃進展、跟蹤反饋，計劃修正。

2、為了保障拆遷成果文件的合規(guī)性，保障補償標準的順利執(zhí)行。有必要設立風險管理崗位（風控崗），對拆遷工作過程中的文件合規(guī)性、完善性進行審查，對補償標準執(zhí)行情況進行審查，對涉及數字文字的補償金額、日期等進行審查，防止拆遷補償協(xié)議無效。

其中比較關鍵的有：被拆遷的資格審查不嚴、被拆遷人不具民事行為能力、代理人超越職權、拆遷補償協(xié)議條款違法、拆遷脅迫欺詐違背對方真實意愿、公章或簽名指紋偽造都有可能或直接導致拆遷補償協(xié)議無效。

風險管理的主要工作內容有：合規(guī)性風險、誤差風險、補償風險、法律風險。其中，合規(guī)性風險主要涉及文件缺失、無效虛假文件；誤差風險主要涉及數字文字筆誤缺漏；補償風險主要涉及產權糾紛、補償標準不一引發(fā)糾紛；法律風險主要涉及：公關風險、合同條款等。

3、流程管理。

為了確保城市更新拆遷中高效、穩(wěn)健、安全管理，有必要設置流程管理，層層把關但必須扁平化管理，誰簽字誰負責。主要工作重點是對各流程節(jié)點進行梳理，了解各節(jié)點工作要點及關鍵點。務必根據各公司實際情況設立，流程管理重在項目部、公司內部的溝通協(xié)調：內部職權管理、績效管理、審批管理、進度管理、風險管理等等。

4、財務審計管理。

財務審計管理負責管理項目部拆遷過程中所發(fā)生的一些財務費用。一句話多快好省，就需要財務管理到位。那些合理，那些不合理？那里必須，那些沒必要支出？那些費用屬于合理但非必要性支出，杜絕大吃大喝，鋪張浪費。

拆遷費用：拆遷補償直接費用和拆遷補償相關間接費用。

拆遷補償直接費用：貨幣補償費、裝修費、過渡費、構筑物附屬物補償費、搬遷費、停產停業(yè)費、獎勵費。

拆遷補償相關間接費用：評估咨詢費、測繪費、釘子戶額外補償費、工作經費、特困戶救助費、不可預見費等。

5、文本管理。

涉及外部文本有：房產注銷委托、房屋空置補償、房屋清租補償、房屋移交、房屋權利歸屬、放棄不動產權利聲明、回遷戶型意向、回遷房選房方案、注銷水單委托書、測繪查賬結果確認、搬遷補償費用確認及結算表、談判記錄、文件送達回執(zhí)、評估確認、確權、無產權登記權利人認定核查表等等。

內部管理文本還有：業(yè)主來訪登記、電話來訪登記、簽約信息統(tǒng)計、考勤、業(yè)績考核、值班制度、工作進度、工作日志、業(yè)主情況調查、談判記錄等等。