作者：陳文莉

繼中國華融殺回不良資產(chǎn)主業(yè)，揭開AMC重構(gòu)地產(chǎn)的“血拼江湖”。

4月18日，傳統(tǒng)四大國有AMC之一的長城資產(chǎn)，開啟了更大規(guī)模的資產(chǎn)推介。

在“2022年春季資產(chǎn)推介會(huì)”上，長城資產(chǎn)精選了1500余戶資產(chǎn)，涉及資產(chǎn)規(guī)模約2000億元。

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊發(fā)現(xiàn)，針對(duì)這一輪2000億資產(chǎn)的集中推介，長城資產(chǎn)將其按照不同區(qū)域、行業(yè)、主題進(jìn)行展示。

按資產(chǎn)類別呈現(xiàn)的782個(gè)項(xiàng)目，其中超半數(shù)（406個(gè)）為地產(chǎn)類資產(chǎn)，包含綜合性房產(chǎn)207個(gè)、商業(yè)地產(chǎn)商鋪151個(gè)、工業(yè)廠房園區(qū)48個(gè)，合計(jì)占總項(xiàng)目數(shù)的比重約51%。

據(jù)風(fēng)財(cái)訊統(tǒng)計(jì)，長城資產(chǎn)此次推介的房產(chǎn)類資產(chǎn)，債權(quán)總額近750億元，占比超37%。其中包含光耀集團(tuán)、卓達(dá)集團(tuán)、信德集團(tuán)等多家知名房企的項(xiàng)目。

2021年以來，長城資產(chǎn)在“盤活困境地產(chǎn)”領(lǐng)域強(qiáng)勢(shì)發(fā)力，例如與出險(xiǎn)房企佳兆業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作，全面參與其資產(chǎn)重整；另，今年長城資產(chǎn)還成功獲批發(fā)行100億元地產(chǎn)紓困金融債。

長城資產(chǎn)作為參與“地產(chǎn)不良資產(chǎn)管理”最早、最全面的AMC之一，它紓困地產(chǎn)的方式、對(duì)房地產(chǎn)的影響，揭開了“不良人”重構(gòu)地產(chǎn)的真實(shí)面貌。

01 世相一：集中推介 資產(chǎn)加速“易主換殼” AMC賺取差價(jià)

資產(chǎn)管理公司集中收購不良資產(chǎn)，然后再賣給有能力或更專業(yè)的企業(yè)來進(jìn)行項(xiàng)目盤活，在買賣交易中以賺取差價(jià)，是國內(nèi)AMC不良資產(chǎn)處置的傳統(tǒng)做法。

盡管如此，資產(chǎn)處置前，AMC還是會(huì)對(duì)一些項(xiàng)目的權(quán)責(zé)等方面進(jìn)行梳理。而且，多數(shù)情況下，AMC掛出的資產(chǎn)包背后不乏優(yōu)質(zhì)抵押物

以華業(yè)資本債權(quán)為例。4月7日，長城資產(chǎn)對(duì)外掛出了債務(wù)人華業(yè)資本總額約3.8億元總債權(quán)。這一債權(quán)的抵押物是位于大連沙河口區(qū)的“華業(yè)·玫瑰東方二期”項(xiàng)目，這是周文煥掌舵下的華業(yè)地產(chǎn)明星項(xiàng)目之一。 

風(fēng)財(cái)訊注意到，目前公開春季推介會(huì)的兩家AMC長城資產(chǎn)和中國華融，其掛出的資產(chǎn)包中約90%都有擔(dān)保、抵押，或二者皆有

（長城資產(chǎn)部分推介項(xiàng)目）

不過，這類資產(chǎn)推介也并非易事。出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)多數(shù)涉訴，甚至是處于“執(zhí)行中”的狀態(tài)，而抵押物也存在部分產(chǎn)權(quán)債權(quán)復(fù)雜的情況，這在評(píng)估甚至是交割時(shí)，無疑增加了不良資產(chǎn)處置的難度。

02 世相二：合作紓困給房企退路與生機(jī) “不良人”謀共贏

資產(chǎn)集中推介之外，長城資產(chǎn)在地產(chǎn)項(xiàng)目的紓困方式上，做出了更大膽的嘗試。

4月5日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，其與招商蛇口、長城資產(chǎn)共同簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。三方將在城市更新、商業(yè)綜合體經(jīng)營和文旅等領(lǐng)域的項(xiàng)目開展合作。

長城資產(chǎn)是在本輪地產(chǎn)危機(jī)中，首家公開與出險(xiǎn)房企合作的AMC。

客觀來說，相較于房企而言，AMC的地產(chǎn)開發(fā)能力較為弱勢(shì)。由此，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合便成為了地產(chǎn)項(xiàng)目紓困中的主要解法。

比如，佳兆業(yè)城更項(xiàng)目上引入開發(fā)能力更強(qiáng)的招商蛇口；比如，與中交集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。

4月2日，據(jù)長城資產(chǎn)官微顯示，長城資產(chǎn)與中交集團(tuán)將在國企改革重組、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解、“兩非兩資”剝離處置、不良資產(chǎn)盤活等領(lǐng)域開展合作，充分發(fā)揮各方的優(yōu)勢(shì)，共同推進(jìn)合作，達(dá)到互利共贏的目標(biāo)。

信達(dá)的地產(chǎn)紓困路線同樣有如此做法。

4月15日，中國信達(dá)陜西分公司與陜建地產(chǎn)集團(tuán)簽署了合作備忘錄。雙方將共同設(shè)立總規(guī)模不超過100億元的并購重整基金，圍繞房企兼并重組、資產(chǎn)出售、債務(wù)重組等市場(chǎng)需求開展合作。

傳統(tǒng)開發(fā)商或建筑商之外，代建企業(yè)也是AMC合作的重點(diǎn)考慮對(duì)象。

風(fēng)財(cái)訊注意到，東方資產(chǎn)和中國信達(dá)則不約而同的都與“代建第一股”綠城管理簽訂了合作。 

“目前我們主要和東方資產(chǎn)、中國信達(dá)合作共同處置一些不良資產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行資產(chǎn)盤活?！?綠城管理一位高管告訴風(fēng)財(cái)訊，從其合作的情況來看，上述兩家在地產(chǎn)紓困業(yè)務(wù)上的合作范圍廣泛，參與度也更深。

03 世相三：金融援助AMC融資囤錢 尋找輸血方

相比以大型開發(fā)商收并購為主導(dǎo)的地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置，AMC的優(yōu)勢(shì)更多還是在金融資源上

3月28日，長城資產(chǎn)官網(wǎng)顯示，公司成功發(fā)行2022年第一期金融債券（債券通），發(fā)行規(guī)模100億元，期限3年，票面利率3.30%。

募集資金將主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困等相關(guān)不良資產(chǎn)主業(yè)，以及償還到期存量債券。

該筆地產(chǎn)紓困金融債得到了國有商業(yè)銀行、股份制銀行及其理財(cái)子公司、城商行、農(nóng)商行、基金公司、證券公司、保險(xiǎn)資管及信托公司等50家投資主體的認(rèn)購，認(rèn)購倍數(shù)1.8倍。

同為全國性AMC的中國東方資產(chǎn)，也通過了不超過100億元的地產(chǎn)紓困金融債審批。

不過，風(fēng)財(cái)訊發(fā)現(xiàn)，AMC紓困地產(chǎn)項(xiàng)目的金融手段，遠(yuǎn)不止于此。

早在2021年8月，長城資產(chǎn)便針對(duì)康旅集團(tuán)重組，設(shè)立了47億元的專項(xiàng)集合信托計(jì)劃，定向解決康旅集團(tuán)公開市場(chǎng)債券的兌付問題。 

據(jù)其計(jì)劃，將云南康旅及其相關(guān)方的低效資產(chǎn)注入信托計(jì)劃，擬在后續(xù)重組過程中引入產(chǎn)業(yè)投資方對(duì)存量資產(chǎn)重整盤活，助力康旅集團(tuán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)順利化解及業(yè)務(wù)加速轉(zhuǎn)型升級(jí)。

隨著各路AMC跑步進(jìn)場(chǎng)，地產(chǎn)紓困的更多解法或被開發(fā)，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊將持續(xù)關(guān)注。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 2000億資產(chǎn)襲來！長城資產(chǎn)強(qiáng)推地產(chǎn)重構(gòu)