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作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
雖然《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》（下稱“23號文”）后，地產(chǎn)信托融資受到了額度、規(guī)模的限制，但是，對于滿足432條件的項目，仍舊有部分信托機構(gòu)操作其特定資產(chǎn)收益權類融資產(chǎn)品。收益權作為金融行業(yè)創(chuàng)設的衍生品，在操作模式上，一般以該收益權對應的底層資產(chǎn)作為抵押/質(zhì)押擔保，并由融資方或其關聯(lián)方回購作為基本的交易模式。另外，對于交易對手不愿意增加有息負債（不納入人行征信系統(tǒng)）、規(guī)避交易稅費（避免資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅費）、實現(xiàn)交易便捷性（如股權收益權類不用過戶股權）具備一定的優(yōu)勢。
西政財富團隊結(jié)合近期操辦的房地產(chǎn)開發(fā)建設階段的信托特定資產(chǎn)收益權融資業(yè)務，將相關融資方案整理如下，供各位參考。
一、產(chǎn)品要素
1.項目名稱：XX信托?XX項目地塊特定資產(chǎn)收益權集合資金信托計劃；
2.產(chǎn)品類型：固定收益類；
3.委托人：合格投資者；
4.融資主體：A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；
5.信托規(guī)模：不超過5億；
6.信托期限：總期限18個月，其中12個月期限的規(guī)模為3億元，18個月期限的規(guī)模為2億元，滿6個月后提前還款；
7.融資成本：約11.5%/年（含稅）；
8.信托收益支付方式：按季支付；
9.資金的實際用途及運用方式：受讓特定資產(chǎn)收益權，信托資金最終用于標的項目的開發(fā)建設。融資人不得將信托資金用于法律、行政法規(guī)、規(guī)章禁止或限制領域；
10.資金退出方式：融資人溢價回購特定資產(chǎn)收益權；
11.信托保障基金：由融資人繳納；
12.還款來源：標的項目的銷售回款；保證人經(jīng)驗收入；抵押物處置收入；
13.風險緩釋措施（增信擔保措施）：
（1）集團為融資人溢價回購義務提供連帶責任保證擔保；
（2）集團實際控制人提供個人連帶責任擔保；
（3）抵押擔保：B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其名下物業(yè)提供第一順位抵押擔保，抵押率不超過X%（按照融資本息/評估凈值來核算）。辦理完畢抵押手續(xù)前，信托計劃不得發(fā)行。
1.辦理完畢集團為融資溢價回購特定資產(chǎn)收益權義務提供連帶責任擔保的相關手續(xù)，簽署完畢相關協(xié)議，并經(jīng)股東會決議通過；
2.辦理完畢實際控制人連帶責任保證擔保相關手續(xù)，簽署完畢相關協(xié)議，并由其配偶書面確認；
3.辦理完畢B公司名下物業(yè)的抵押手續(xù)，并經(jīng)B公司股東會決議通過；
4.對本項目交易文件辦理具有強制執(zhí)行效力公證手續(xù)；
5.抵押物第一承租人出具房企優(yōu)先購買權、無條件配合信托機構(gòu)處置抵押物的書面文件；
6.融資人就本次融資事宜已召開股東會，并出具股東會決議；
7.提供對應本項目蓋章版可研報告，總投金額與盡調(diào)相符。
1.監(jiān)管信托資金使用，僅用于標的項目開發(fā)建設；
2.銷售保證金和解押保證金歸集：
（1）解押保證金：解押物解押前融資人需按照實際抵押率歸集對應的解押保證金；
（2）銷售保證金：標的項目開始預售后，當標的項目實際累計網(wǎng)簽銷售面積達到本標的項目整體規(guī)劃總可售房屋面積的40%時，須按照實際募集信托資金總規(guī)模的50%歸集銷售保證金至信托專戶；當標的項目實際累計網(wǎng)簽銷售面積達到本標的項目整體規(guī)劃總可售房屋面積的70%，銷售保證金須累計歸集至實際募集資金的100%或提前歸還；
備注：設定資金歸集機制的可以實時監(jiān)測項目現(xiàn)金流情況。另外，為了避免資金沉淀導致閑置，加重融資方成本，通常會與理財機制相掛鉤，即將歸集的資金投資于風險較低的理財產(chǎn)品，或者設置信托計劃，與本項目的還款相掛鉤；
3.其他按照公司制度規(guī)定應落實的后續(xù)管理條件。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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