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自國家對金融政策調控以來，房地產及中小企業(yè)融資又一次站在風口浪尖上，中小企業(yè)融資難已經不是剛剛發(fā)生的問題，而對于房地產企業(yè)來說一要面臨融資難的問題，同時由于房地產企業(yè)經營的特殊性，即項目公司經營模式，又面臨集團投資征收利息納稅造成的成本增加，所以，既要考慮融資的可行性，又要考慮融資的成本。所以，對于集團化企業(yè)來說，統(tǒng)借統(tǒng)還的政策利用、注冊資本及資本弱化以及利息費用控制就成為資金成本控制的重點。
一、關聯企業(yè)借款政策分析
（一）統(tǒng)借統(tǒng)還政策
統(tǒng)借統(tǒng)貸是指公司集團化經營戰(zhàn)略背景下，為了提高集團公司信貸資金管理水平，實施“集團公司統(tǒng)一融資，所屬企業(yè)申請使用”的資金管理模式，以改變原實行的“集團擔保，各自貸款”模式帶來的種種弊端，即集團公司統(tǒng)一向金融機構借款，所屬企業(yè)按一定的程序申請使用，并按同期銀行貸款利率將利息支付給集團公司，由集團公司統(tǒng)一與金融機構結算的資金集中管控模式。同時財稅〔2016〕36號也對統(tǒng)借統(tǒng)還的模式進行了明確：
1.企業(yè)集團或者企業(yè)集團中的核心企業(yè)向金融機構借款或對外發(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機構或債券購買方本息的業(yè)務。
2.企業(yè)集團向金融機構借款或對外發(fā)行債券取得資金后，由集團所屬財務公司與企業(yè)集團或者集團內下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團或者集團內下屬單位收取本息，再轉付企業(yè)集團，由企業(yè)集團統(tǒng)一歸還金融機構或債券購買方的業(yè)務。
（二）資本弱化
指企業(yè)和企業(yè)的投資者為了最大化自身利益或其它目的，在融資和投資方式的選擇上，降低股本的比重，提高貸款的比重而造成的企業(yè)負債與所有者權益的比率超過一定限額的現象。通常權益資本與債務比超過1：1即為資本弱化。
二、關聯企業(yè)借款的涉稅分析
(一)增值稅
營業(yè)稅時代，依據財稅字[2000]7號 《財政部 國家稅務總局關于非金融機構統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》第二條規(guī)定，統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務的性質，應對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅。
營改增后按照財稅〔2016〕36號《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》附件3.營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務中，企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團或者集團內下屬單位收取的利息免征增值稅。
統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應全額繳納增值稅。
(二)所得稅
所得稅對于集團化融資的實際影響主要來自于資本弱化的影響，依據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過標準而發(fā)生的利息支出，不得在稅前扣除。同時依據《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》（財稅[2008]121號）第一條規(guī)定：在計算應納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關聯方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關規(guī)定計算的部分，準予扣除，超過部分不得在發(fā)生當期和以后年度扣除。企業(yè)實際支付給境內關聯方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為：金融企業(yè)為5：1；其他企業(yè)為2：1。第二條規(guī)定：企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關規(guī)定提供相關資料，并證明相關交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業(yè)的實際稅負不高于境內關聯方的，其實際支付給境內關聯方的利息支出，在計算應納稅所得額時準予扣除。
三、統(tǒng)借統(tǒng)還的實操要點
（一）集團化政策的定義
集團化企業(yè)根據國家工商總局98年《企業(yè)集團登記管理暫行規(guī)定》，應當具有下列條件：
① 集團母公司注冊資本在5000萬元人民幣以上，至少擁有5家子公司；
②母子公司注冊資本總和在1億元人民幣以上；
③ 集團成員單位均具有法人資格。
最明顯特征集團企業(yè)應該具有《企業(yè)集團登記證》：
很多情況下，多數財務或投融資人員將公司及其多個全資子公司合稱為集團，在實操中由于大家對于集團公司認知的參差不齊，在能夠承擔最壞結果，即認繳相關稅費的前提下，不妨與稅務等相關部門溝通，在計算相關成本與資金占用的比較下，決定是否按照此標準執(zhí)行納稅。
（二）政策范圍
統(tǒng)借統(tǒng)還的政策按照《36號文》附件三將其劃分兩種類型 ：
1、集團或集團內核心企業(yè)作為統(tǒng)借方；
2、集團所屬財務公司作為統(tǒng)借方。
政策的適用對象不僅僅是企業(yè)集團本部，核心企業(yè)或者財務公司為主體作為統(tǒng)借方也同樣適用，此標準的試行廣泛存在于各上市公司、500強企業(yè)的財務公司中，既降低自身的財務成本，也拓寬了經營范圍，甚至部分拿到金融牌照。
(三)注冊資本的影響
國務院《注冊資本登記制度改革方案》實施后，注冊資本由實繳制改為認繳制，自2014年1月1日起，工商部門對新設立的企業(yè)實行注冊資本認繳制，同時，對于驗資環(huán)節(jié)的要求不再嚴格，企業(yè)可視自身的需要設定注冊資本，受此影響，注冊資本達數億的公司層出不窮，但根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》以及《國家稅務總局關于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復》（國稅函〔2009〕312號）的規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內未繳足其應繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內應繳資本額的差額應計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應由企業(yè)投資者負擔，不得在計算企業(yè)應納稅所得額時扣除。
四、結論
綜上，房地產企業(yè)應視自身企業(yè)規(guī)模、涉及項目總投及資金來源渠道等情況，在注冊資本、融資模式及資金成本的控制上，從一開始就做好相應規(guī)劃。
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