趣法拍 作者：趣趣
來源：趣法拍
法院如何協(xié)助清場和交付？
買受人如果自行騰房該怎么搞？
順利交付后如何收尾？
本文趣趣和你說說騰房那些事兒。
按照《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，法院是應(yīng)該負責(zé)清場和交付的。除了咱們上期已經(jīng)討論過的“依法不能移交”的情況，正常情況下，在執(zhí)行法院向占有人下達指定撤離期限屆滿后，被執(zhí)行人或者其他占有人仍然繼續(xù)占有、使用該執(zhí)行標(biāo)的物的，買受人向有管轄權(quán)的人民法院提起物權(quán)保護訴訟請求騰退的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。那么我們?nèi)绾我揽糠ㄔ旱牧α窟M行騰退呢？
“強制騰退步驟”
第一步，強制遷出執(zhí)行標(biāo)的物。執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)及時發(fā)布公告，責(zé)令被執(zhí)行人或者其他占有人在指定期限內(nèi)自行搬離，并告知拒不搬離的法律后果。
第二步，指定期限到期后，被執(zhí)行人或其他占有人拒不搬離的，執(zhí)行法院可以通知有關(guān)部門或單位協(xié)助停水、停電、停氣等，并依法對被執(zhí)行人或其他占有人予以罰款、拘留；仍拒不搬離的，依法強制清場；對涉嫌構(gòu)成犯罪的，依法移送追究刑事責(zé)任。
第三步，強制清場搬出的財物，由執(zhí)行法院制作財物清單并運至指定處所，交給被執(zhí)行人或者其他占有人。被執(zhí)行人或者其他占有人拒絕接收的，經(jīng)征求申請執(zhí)行人同意，可以交申請執(zhí)行人或者其他人保管，并限期由被執(zhí)行人或者其他占有人領(lǐng)取。被執(zhí)行人或者其他占有人逾期不領(lǐng)取的，將財物予以提存，提存費用由被執(zhí)行人或者其他占有人承擔(dān)。
“應(yīng)對思路”
由于騰退問題執(zhí)行起來比較耗費時間和人力物力，買受人要積極協(xié)助執(zhí)行法院通過專門的清場工作團隊來負責(zé)騰退工作，盡快完成騰退事宜。同時買受人可以協(xié)調(diào)一些社會輔助力量，例如物業(yè)、搬家公司等等，讓他們負責(zé)對被執(zhí)行人或者其他占有人有關(guān)財物進行搬運裝卸、倉儲保管等工作。同時，由此產(chǎn)生的費用要由被執(zhí)行人或者其他占有人承擔(dān)。
私力救濟
在實操中如果遇到法院協(xié)助騰房時間較長，而買受人著急用房的情況，買受人就需要自己動腦筋騰房了。但要注意的是，買受人千萬不要自行暴力騰房，這不僅無法實現(xiàn)騰房目的，還會惹來一身官司。
“協(xié)商解決”
這種情況一般適用于租賃不騰房的情況，如果是租客拒不騰房，可以先找到租客商量，詢問他是想繼續(xù)住，還是選擇拿回剩余的租金。如果租客想繼續(xù)租下去，法院會喊來競買人，大家協(xié)商解決；但若租客選擇后者，法院會把拍賣款中的一部分錢作為租金直接退還給租客，然后令其搬離。即便租客繼續(xù)租住，那么相應(yīng)的租金，法院也會從拍賣款中留出來給買受人，所以完全沒必要擔(dān)心。如果是原業(yè)主或第三方債權(quán)人占房，可能就需要法院一同協(xié)商，做出適當(dāng)讓步。
“報警”
在完成過戶并進行登記后，買受人已經(jīng)是該房產(chǎn)的所有權(quán)人，而原業(yè)主不再擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，因此如果原業(yè)主或其他占有人拒不騰房，買受人可以選擇直接報警或者直接起訴。
“委托專業(yè)人士”
專業(yè)的法拍服務(wù)公司擁有處理這類事件的經(jīng)驗，并且在交房周期和整體影響上也能做到不錯的把控，在合同里面也會明確對競買人進行保障義務(wù)。聘請專業(yè)人士一般需要買受人繳納一定的騰房費用，所以如果是在盡調(diào)中就了解到可能騰房有困難，就要把騰房費用算在買房預(yù)算里。
但在實際中，買受人私下處理騰房問題可能要耗費很多精力和時間，在這里趣趣提醒廣大競買人要格外注意拍賣公告明確指出“騰退困難”或者“有租賃”，盡量避免這些“坑”。
注意事項
“開鎖”
很多買受人在競拍成功，或者付款之后就急于換鎖進門，這樣是不正確的。在這里趣趣提醒買受人要憑產(chǎn)權(quán)證，或者拿到執(zhí)行裁定的法律文書再換門換鎖，進而實現(xiàn)對房屋的控制權(quán)。如果沒有辦理完過戶或沒拿到文書就去強行換鎖，原房屋占有人以正當(dāng)理由與買受人進行“對抗”，這樣就得不償失了。如果遭遇抵抗，買受人可以報警解決或者找執(zhí)行法院申請強制執(zhí)行。在換鎖時，也可以請物業(yè)人員進行現(xiàn)場見證。
“房內(nèi)物品處理”
如果房屋內(nèi)還有原房主留下的部分物品，買受人可在物業(yè)或者其他第三方見證下由搬家公司進行清理，制作物品清單，將房內(nèi)物品進行提存，并訴請占有人支付侵占費用及房內(nèi)物品保管費用。如果沒有第三方人員見證并進行證據(jù)保全，一旦房內(nèi)物品出現(xiàn)問題，比如丟失或者損壞，這樣買受人就可能解釋不清了。
后續(xù)收尾
順利實現(xiàn)交付后，還有些“尾巴”要處理。
“戶口遷移”
如果原業(yè)主及家人戶口并未從該房產(chǎn)所在的地址遷出，買受人可與原業(yè)主協(xié)商，在取得原業(yè)主同意并將全部戶口遷出之后，新的業(yè)主才能將家庭成員的戶口遷入。但在實際中，很多地方的派出所和法院是不負責(zé)協(xié)助解決的，業(yè)主如果拒不遷出的話，其實買受人是沒有什么辦法可以解決此事的。因此趣趣提醒大家在競拍之前一定要搞清楚這個問題。
“物業(yè)費用繳清”
我們之前專題講過的拖欠的物業(yè)費用等，買受人在去物業(yè)協(xié)商或者和原業(yè)主協(xié)商，完成拖欠費用繳納后才能順利入住。這里主要包括水、電、燃氣、供暖、電話、有線電視等拖欠的費用。
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原標(biāo)題： 如何交付：騰房問題
