作者：明哥

來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商（ID：smartplaza）

相比成本法和市場法而言，收益法是資本市場普遍認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)估值方法。因?yàn)橘Y本市場對(duì)商業(yè)物業(yè)的估值，取決于未來能賺多少錢，而不是建造項(xiàng)目已經(jīng)花了多少錢。

收益法中常見的有：

--直接資本化法；

--租期及回收金額折現(xiàn)法；

--折現(xiàn)現(xiàn)金流法。

1、直接資本化法

估值 V = noi / cap rate
其中noi為首年凈收益，cap rate為資本化率。

例：某購物中心NOI值為1億，假設(shè)資本化率5%，則該物業(yè)估值為：

1億/5%=20億

資本化率取值是估值的關(guān)鍵參數(shù)：資本化率越低，商業(yè)地產(chǎn)估值越高。

不同資本化率下1億NOI值對(duì)應(yīng)的估值水平

直接資本化法是一種靜態(tài)估值方法，適用于租金收益穩(wěn)定的情況，不適合培育期簡單套用。

某微友反饋：我們面臨的問題是做大城市運(yùn)營項(xiàng)目，往往地塊體量巨大，人口導(dǎo)入周期長，起租低。如果在培育期內(nèi)簡單套用直接資本化法，很容易出現(xiàn)估值金額甚至低于土地建安成本的狀況。

2、租期及回收金額折現(xiàn)法（T&R）

實(shí)際物業(yè)都是有使用年限的。租期及回收金額折現(xiàn)法考慮了物業(yè)的剩余年限，加總租期內(nèi)和租期外價(jià)值形成物業(yè)的整體價(jià)值。

其中A1為現(xiàn)有租約租金收益，r1為租期內(nèi)資本化率，n1為剩余租期；

A2為市場租金收益水平，r2為租期外資本化率，n2為剩余土地年期。

例：某購物中心

--現(xiàn)有租約剩余租期3年，租約外剩余年期37年；

--現(xiàn)有租約年毛租金收益14286萬元，市場租金收益水平15000萬元；

--租約內(nèi)毛資本化率8%，租約外9%

（1）租期內(nèi)價(jià)值

直接資本化法計(jì)算結(jié)果=14286/8%=178571萬元

年期調(diào)整系數(shù)=1-1/(1+8%)^3=0.21

租期內(nèi)價(jià)值=178571*0.21=36816萬元

（2）租期外價(jià)值

直接資本化法計(jì)算結(jié)果=15000/9%=166667萬元

年期調(diào)整系數(shù)=1-1/(1+8%)^3=0.96

折現(xiàn)調(diào)整系數(shù)=1/(1+9%)^3=0.77

租期外價(jià)值=166667*0.96*0.77=123391萬元

（3）整體估值=36816+123391=160207萬元

3、折現(xiàn)現(xiàn)金流法（DCF）

折現(xiàn)現(xiàn)金流法通過預(yù)測商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流并按照一定的貼現(xiàn)率計(jì)算物業(yè)的現(xiàn)值：

其中Ai為“凈物業(yè)收益”現(xiàn)金流，r為折現(xiàn)率。

折現(xiàn)現(xiàn)金流法的難點(diǎn)是參數(shù)多，需要對(duì)長達(dá)n年的剩余使用年限進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)測。實(shí)踐中更具可操作性的方法是持有+轉(zhuǎn)售模型，即假設(shè)一個(gè)持有期，在期末按市場價(jià)值轉(zhuǎn)售。

例：某購物中心

--初始投資成本10億；

--持有期5年，期末處置資本化率6.5%；

--年租金增長率3%；

--貼現(xiàn)率9%；

（1）第1-5年凈現(xiàn)金流分別為10000，10300，10609，10927和11255萬元；

（2）第6年末凈現(xiàn)金流為11593萬元，期末處置收入為：

11593/6.5%=178350萬元

（3）各年現(xiàn)金流按9%貼現(xiàn)率折現(xiàn)，合計(jì)得到物業(yè)估值15.7億元；

（4）對(duì)應(yīng)IRR為10.9%

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 商業(yè)地產(chǎn)估值邏輯及案例