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房地產(chǎn)從春秋到戰(zhàn)國(上):小房企的退

地產(chǎn)三哥 地產(chǎn)三哥
2021-04-19 12:36 2161 0 0
學(xué)習(xí)彰泰好榜樣

作者:地產(chǎn)三哥

來源:地產(chǎn)三哥(ID:dichansange)

孟子說:春秋無義戰(zhàn)。

這是典型的儒家道德體系的說法。

弱肉強(qiáng)食、適者生存才是符合進(jìn)化、合乎規(guī)律的現(xiàn)實(shí)。

所以,孟子又說:“征者,上伐下也,敵國不相征也”。

這句話的意思是,征,是指大國討伐小國,同等級的國家之間是不會相互討伐的。

春秋時(shí)代是一個(gè)列國兼并的時(shí)代,義務(wù)教育教材上寫道:“西周初年的國家有800個(gè),到了春秋初年,還剩下170多個(gè)。戰(zhàn)國之初,只有幾十個(gè)了。”

這一階段:“弒君三十六,亡國五十二,諸侯奔走不得保其社稷者不可勝數(shù)?!?/p>

幾百年春秋戰(zhàn)國之后,最終也就剩下那么幾家。

弱國、小國可以逐漸成長為強(qiáng)國、大國,例如西戎環(huán)伺的秦國、南蠻之地的楚國。

諸侯家臣也能成為國君,例如三家分晉的韓、趙、魏,田氏代姜的齊國。

老貴族依然能保留昔日的榮耀,例如燕國。

更多的沒有存活下來的小國,如今只有在歷史書中才能有一句話或者幾個(gè)字而已。

這樣的故事,也在今天的房地產(chǎn)行業(yè)的重演。

一、直道賽車:同質(zhì)化時(shí)代

春秋的牛耕、戰(zhàn)國的制鐵帶來了生產(chǎn)力的大發(fā)展,從井田制向小農(nóng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的過程中,把握生產(chǎn)力發(fā)展的趨勢,就能卡好位置、獲得先機(jī)。

對于列強(qiáng)來說,這時(shí)候的艱辛在于既要保證自身安全,同時(shí)還要“搶錢搶人搶地盤”,變法以適應(yīng)生產(chǎn)力的發(fā)展是唯一途徑,后來的春秋戰(zhàn)國的列強(qiáng)都是變法的獲益者。

在嚴(yán)苛和相似的體系壓力下,列強(qiáng)在制度層面必然會趨同,成功的范例也會擴(kuò)散復(fù)制,被其他各國學(xué)習(xí),這時(shí)候?qū)τ诹袕?qiáng)來說,主要的任務(wù)是規(guī)模的積累和擴(kuò)大,這意味著人民的多寡和國力的強(qiáng)大。

高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)曾經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模卡位戰(zhàn)的最佳途徑。

如何實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn),碧桂園是房企們的榜樣。如同商鞅變法,農(nóng)、戰(zhàn)是兩條根本的富國強(qiáng)兵之道,重獎(jiǎng)之下必有勇夫。

刺激農(nóng)、戰(zhàn)的手段就是爵位:大家共同分享帝國擴(kuò)張的成果,地產(chǎn)行業(yè)有跟投、分享。

在房地產(chǎn)行業(yè),隨著住房制度市場化的改革,制度優(yōu)勢帶來的金融資源、土地資源、人力資源并沒有厚此薄彼。

這是一個(gè)直道賽車的時(shí)代。

這個(gè)時(shí)代,房地產(chǎn)行業(yè)既有強(qiáng)大的體系壓力,又有足夠大的市場。

金融紅利、也就是房子的金融屬性和房價(jià)永遠(yuǎn)上漲的預(yù)期,使得房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)近水樓臺,獲得了相比于其他行業(yè)的更多的超額利潤。

這個(gè)時(shí)代,有兼并但不是主流,各類大、中、小房企在開發(fā)賽道上并駕齊驅(qū),不亦樂乎。

二、彰泰集團(tuán)的退

打敗鄭國的不是因?yàn)樗某啬撼侨鯂鵁o外交。

鄭國其實(shí)并不弱,作為老牌諸侯,曾因輔佐周王室東遷而成為中原一霸。尤其在鄭莊公鄭寤生統(tǒng)治時(shí)期達(dá)到鼎盛。

鄭國有一顆獨(dú)立的心,秦晉圍鄭后,有著名的燭之武退秦師;當(dāng)楚國的兵臨城下,鄭國也能堅(jiān)持的住。

但絕大多時(shí)候,絕對力量的大小還是有區(qū)別的。

它失去了直道超車時(shí)代的卡位先機(jī),失去的就是一個(gè)時(shí)代。

在今天這個(gè)安全車已經(jīng)出動的時(shí)代,這應(yīng)該是屬于頭部企業(yè)的盛世年華,而走在前面的永遠(yuǎn)是極少數(shù)。

彰泰和融創(chuàng)的合作是新時(shí)代下的一個(gè)縮影。

作為廣西一哥,彰泰沒有全國化布局。

去年5月,彰泰曾被廣西建工內(nèi)部發(fā)文硬懟:停止承接彰泰的工程并加緊對相關(guān)工程的進(jìn)度及回款的監(jiān)督。兩天之后,這一誤會以雙方領(lǐng)導(dǎo)的會晤而告終結(jié)。

去年年底,旭輝和彰泰以65:35股權(quán)比例商談合作,未果。

最終,4月16日融創(chuàng)接盤,以99.1億元的出資占新的合作平臺公司80%股份,接盤位于南寧、桂林等城市的54個(gè)開發(fā)項(xiàng)目、3個(gè)代建項(xiàng)目,涉及未出售建筑面積825萬平米。

彰泰集團(tuán)成立于1992年,比融創(chuàng)、旭輝都早,去年克而瑞的銷售排名在第117位,和它位次接近的浙江本土房企金成集團(tuán)早在數(shù)年之前就已經(jīng)是融創(chuàng)的合作伙伴。

金成集團(tuán)2016年底對于和融創(chuàng)的合作評價(jià)很高:“雙方一見鐘情,迅速敲定了合作?!?/p>

這一次,彰泰內(nèi)部的評價(jià)是:“孫宏斌是很好的買家,這次選了最優(yōu)秀企業(yè)?!?/p>

擴(kuò)張時(shí)代已成為往事,謀求發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變就是當(dāng)務(wù)之急,這也是一個(gè)和時(shí)間賽跑的游戲,越做在前面,主動性更大一點(diǎn)。

尤其是對中小房企,高杠桿之下的命運(yùn)可能決定于一次調(diào)控、甚至重要伙伴的客戶關(guān)系。

TOP10的銷售份額已經(jīng)占據(jù)全國的28.2%。

全國擴(kuò)張的機(jī)會已經(jīng)失去的年代,像彰泰這樣的房企比上不足、比下有余,比較尷尬。

與頭部企業(yè)相比,在融資、管理、產(chǎn)品上可能沒有優(yōu)勢,區(qū)域內(nèi)的份額會被頭部企業(yè)逐漸蠶食;但其資產(chǎn)質(zhì)量、規(guī)模、本土化又具備一定的優(yōu)勢,與其苦苦求索中不能做大做強(qiáng),不如做個(gè)小股東、閑掌柜。

像彰泰集團(tuán)這樣的規(guī)模企業(yè),有不少。

商業(yè)時(shí)代并非你死我亡,合作之后,他們無非少掙一點(diǎn),但是風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)卻大大降低。

本次并購涉及的未售貨值至少五百億,即便按照8%的結(jié)算凈利潤率,能掙四十億元,20%也是8億,依然是妥妥妥妥的富家翁。

以前的兼并,總是因?yàn)楸患娌ο筮@樣那樣的原因?qū)е碌馁Y金鏈問題才會發(fā)生。

以后的合作,一句話,學(xué)習(xí)彰泰好榜樣。

三、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè),從春秋進(jìn)入戰(zhàn)國。

類似彰泰這樣本土化的一哥、二哥企業(yè),進(jìn)退尚有足夠的空間,主動權(quán)在握。比如這一次,彰泰先談于旭輝,而后成于融創(chuàng),據(jù)說萬科也后面等著。

另外還有一些房企,它們可能已經(jīng)完成了異地布局、甚至全國化的布局,它們的位次也比彰泰更加靠前,也進(jìn)入了資本市場。

但是,紅線和集中供地新政之下,它們的進(jìn)退可能比彰泰這一規(guī)模的房企更加糾結(jié),它們的位置通常是在TOP50左右。

是退回深耕?還是繼續(xù)異地復(fù)制?這是個(gè)雞肋似的抉擇。

位次越往上,爭奪越激烈。處于TOP15-TOP30位次的房企,往前一步海闊天空,退后一步的機(jī)會成本可能遠(yuǎn)比失去市場份額的損失大的多。

畢竟,所有人都知道,到后來,大國只剩下7個(gè)。

人類在面對危險(xiǎn)的時(shí)候會有三種遞進(jìn)的表現(xiàn)形式,分別是:凍結(jié)、逃跑、戰(zhàn)斗。這是人類在進(jìn)化的最聰明選擇,因?yàn)樵谟潍C時(shí)代,人類算不上是什么強(qiáng)壯的生物,很多動物比人類跑得快、力氣大。

進(jìn)化史告訴我們,面對巨大的、未知的危險(xiǎn),“不動”和“逃跑”是優(yōu)先選項(xiàng),只有迫不得已的時(shí)候才選擇戰(zhàn)斗。

但是,冷靜、理性和征服也是人類基因里面自帶的稟賦。

(本文完)

下一文:

房地產(chǎn)從春秋到戰(zhàn)國(中):中等房企的進(jìn)或退

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

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本文由“地產(chǎn)三哥”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 房地產(chǎn)從春秋到戰(zhàn)國(上):小房企的退

地產(chǎn)三哥

講述房地產(chǎn)企業(yè)臺前幕后的故事。

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    蔣陽兵

    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個(gè)人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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