房產金融法律服務 作者：郭韌律師團隊
來源：房產金融法律服務（ID：guoren-lawyer）
廣告言：“價格低、地段優(yōu)、設施全，要買就買二手房！”
二手房自帶光環(huán)的優(yōu)勢使其相較于新房更易成為購房者的寵兒。但隨著交易量的增加，二手房質量問題也日漸凸顯。
宏觀來看，這是由于我國尚處于房地產市場發(fā)展的初期，參差不齊的建筑質量使得房屋的耐耗損程度普遍不高。加之自然損耗和人為損害的雙重作用，會直接影響到房屋的價值。此外，前任業(yè)主的裝潢、修飾也易掩蓋房屋缺陷，使得購房者無法在第一時間關注到房屋的真實情況。
當已購的二手房出現(xiàn)質量問題時，應當找誰賠償呢？
一個案例，告訴你如何挽回“花錢買破房”的損失。
●案例分析
●【案情介紹】
2017年5月，小朱買了一套二手房。入住后不久發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間下水管道經(jīng)常發(fā)生堵塞現(xiàn)象，為此需要經(jīng)常請物業(yè)公司的維修人員進行清理。經(jīng)維修人員解釋小朱才得知，前任業(yè)主在裝修時為擴大房間面積，擅自改變了衛(wèi)生間內管道的鋪設線路，導致下水不通暢，要想徹底解決問題，必須重新鋪設管道。對此，小朱找到前任業(yè)主小王，認為鋪設管道的費用應當由小王來承擔，小王卻一口咬定小朱在看房時沒有提出意見，表明他已默認接受這一情況，所以拒絕賠償。小朱最終選擇向法院起訴，要求小王賠償重新鋪設管道的費用。
【法院認為】
本案中房屋衛(wèi)生間管道鋪設屬于裝修過程中的隱蔽工程，無法通過肉眼直接察覺，因此小朱對于損失發(fā)生并無過錯。而前任業(yè)主小王在裝修過程中擅自改變管道路線，在明知衛(wèi)生間下水不通暢的情況下，沒有明確告知購房者小朱，已構成故意隱瞞，故應當承擔賠償責任。
【律師評析】
根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，出賣人應當對出賣物的質量、品質和效用等承擔瑕疵擔保責任，這就是經(jīng)常會說到的“物的瑕疵擔保責任”。出賣人的這種擔保責任可以采取明示和默示方式兩種方式。雙方可選擇在合同中明確約定，即使合同中沒有涉及，出賣人仍需按《合同法》的規(guī)定承擔相應的責任。
在二手房買賣過程中，出賣人是否需要承擔質量瑕疵擔保責任，需要考察出賣人是否故意隱瞞以及購房人是否明知存在質量瑕疵的問題。如果出賣人故意隱瞞房屋的質量瑕疵，應當承擔擔保責任，但出賣人已如實告知房屋質量瑕疵或有證據(jù)證明購房人明知該瑕疵的，出賣人則不承擔擔保責任。
關于擔保責任方式，根據(jù)我國《合同法》的相關規(guī)定并結合房屋買賣的特點，主要包括賠償損失、降低房價、進行修復或承擔修復費用等。
當然，如果購房者發(fā)現(xiàn)房屋具有重大質量問題，影響居住者人身安全的，可以要求解除房屋買賣合同。此時出賣人的行為已構成根本性違約，房屋買賣合同的目的無法實現(xiàn)，房屋買受人可依據(jù)《合同法》的相關規(guī)定行使法定的合同解除權。
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