作者：好貓

來源：好貓財經（ID：haomaocaijing）

“尚坤塬”是一個位于北京平谷的時尚創(chuàng)意園區(qū)，總建筑面積高達12.6萬平方米，項目分多期開發(fā)，目前仍處于開發(fā)階段。

這個項目原本為中國紡織業(yè)工業(yè)協(xié)會發(fā)起，2017年融創(chuàng)入股60%，經過四年多的運作，融創(chuàng)收購了另外40%的股份。

十多天前，融創(chuàng)將這個項目100%的股權轉手出售給了中南控股，中南控股旗下的上市公司中南建設，是這幾年地產行業(yè)的規(guī)模“黑馬”。

融創(chuàng)的出售，以及中南沒有用上市公司直接收購項目，都顯示出對這類投資周期長的產業(yè)園區(qū)的謹慎。

這種橫跨多年的并購、然后再出售的案例還有金科，融創(chuàng)出售了所持大部分金科股票后，浮盈超過70億元。

兩個出售案例之前，融創(chuàng)成功的并購案例還有收購泛海、成都環(huán)球。

在國際評級機構標普看來，融創(chuàng)在并購與出售之間取舍，證明了“與項目收購相關的執(zhí)行風險仍將基本可控，同時顯現(xiàn)出識別優(yōu)質資產并迅速執(zhí)行的能力?！?/p>

另一評級機構穆迪則認為，融創(chuàng)加快了部分非核心資產的處置，以增強流動性和資本結構。

上述是標普和穆迪提升融創(chuàng)評級的依據之一，剛剛過去的一周，這兩家評級機構接連均將融創(chuàng)的主體、債券評級上調一級。

穆迪給予融創(chuàng)主體企業(yè)Ba3級、債券B1級評級。鑒于不同評價標準，對同一企業(yè)，標普給出的評級通常比穆迪高一級，標普給予融創(chuàng)主體企業(yè)BB級、債券BB-的評級。

這兩家機構都認為，過去的12-18個月里，融創(chuàng)通過控制拿地支出和投資，以及資本結構、債務到期狀況和資產負債表流動性，改善了財務管理。

未來12-18個月里，預計融創(chuàng)將繼續(xù)保持財務審慎，并限制債務增長，保持良好流動性，并擴大融資渠道，追求房地產開發(fā)和非房地產開發(fā)業(yè)務的平衡增長。

相較于穆迪，標普的評級依據分析更加細節(jié)化，也更加貼近實際業(yè)務發(fā)展。

除了上述提到的處置非核心資產之外，標普總結了融創(chuàng)之前和未來的降負債重點：

融創(chuàng)將優(yōu)先考慮現(xiàn)金流管理和資產負債表恢復，如融創(chuàng)的土地投資額占銷售額比例，從2017年的80%下降至2020年的30%；

融創(chuàng)具備了通過控制開支迅速扭轉局面能力，當前監(jiān)管環(huán)境也讓恢復大規(guī)模舉債擴張變得不可行；

融創(chuàng)的業(yè)務地位持續(xù)提升，其中包括規(guī)模多樣性（80%儲備在一二線城市）、保持與同行競爭優(yōu)勢（2020年在37個城市合同銷售額排名前五，2018年為25個）、擴大土地補充渠道有助于緩解利潤壓縮。

對于被打上重資產標簽的文旅業(yè)務，標普認為將與主業(yè)務產生協(xié)同，通過文旅業(yè)務將目標鎖定在20個一二線城市，有助于融創(chuàng)資本配置，維持快速周轉率，這個渠道在2020年給融創(chuàng)貢獻了2500億元可銷售資源。

目前已開工建設的深圳融創(chuàng)冰雪文旅綜合體，是一個很好解釋標普分析依據的例子。

這樣一個頗具北方特色的業(yè)務，幫助了融創(chuàng)在南方核心城市深圳，獲取了這宗建筑面積131萬平方米的土地，并且是挨近國際機場的核心位置。

融創(chuàng)為了打造好這個世界級地標項目，也考慮到長期穩(wěn)定投資，聯(lián)合了國資地產商華發(fā)股份共同開發(fā)。

對于未來繼續(xù)調升或者調降評級的驅動因素，標普和穆迪關注的重點也略有不同。

如果下調評級，穆迪看的是融創(chuàng)對合資公司的投入是否顯著增加，這重點關注的是表外的或有負債；標普則看重融創(chuàng)未來收入是否低于預期，以及土地收購、其他投資是否超過預測。

如果繼續(xù)調升評級，穆迪同樣看重對合資公司投入降低，以及保持良好流動性和審慎投資策略，并繼續(xù)降低非標準借款風險，追求房地產開發(fā)和非房地產開發(fā)業(yè)務的穩(wěn)定增長。

標普則認為，如果融創(chuàng)保持投資和支出紀律的同時，建立一個較長的杠桿管理記錄，則將繼續(xù)上調融創(chuàng)的評級。

很顯然，在中國房地產監(jiān)管日趨嚴格的未來，投資紀律和把控風險正成為房企必修課，也是控制負債的關鍵因素。

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原標題： 穆迪、標普眼里的降負債樣本